Immobilien sind krisensicher

Während der Corona-Krise hat das Investi­ti­ons­vo­lumen in Immobilien deutlich zugelegt. So wurden in 2020 in größeren Wohnungs­be­ständen (< 30 Wohnein­heiten) rund 16,6 Milli­arden Euro mehr investiert als im Vorjahr, so eine Analyse der BNP Paribas Real Estate.

Wohnungssegment: Immobilien krisensicher

Damit zeigte sich der Wohn-Invest­markt im Vergleich zu anderen Asset­klassen außer­or­dent­lich krisen­re­si­stent. Das Gesamt­re­sultat wurde zwar auch durch Einzel­er­eig­nisse begün­stigt, wie der Übernahme der Adler Real Estate durch die Ado Proper­ties, die gut ein Drittel des Umsatzes bedingt, aller­dings gab es auch in Vergleichs­jahren derar­tige Großab­schlüsse, so dass dies keine Beson­der­heit dieses Jahres darstellt. So kam beispiels­weise auch im Jahr 2015 das Rekord­ergebnis durch den Gagfah-Deal zustande. Schaut man sich das Umsatz­vo­lumen seit dem Beginn der Corona-Krise für die einzelnen Quartale an, so sind die Umsätze nicht unbedingt rekord­ver­dächtig, aller­dings gibt es im 2. und 3. Quartal mit 3,3 bzw. 4 Milli­arden Euro im langfri­stigen Vergleich tatsäch­lich überdurch­schnitt­liche Werte.

Rekord bei Bestandsportfolios

Die Bestand­sport­fo­lios dominieren die Vertei­lung des Umsatzes nach Asset­klassen mit knappen 61 %, das ist aller­dings aufgrund der Übernahme der Adler Real Estate aller­dings wenig überra­schend. Mit etwa 15 % folgen Projekt­ent­wick­lungen an zweiter Stelle, deren Anteil im Vergleich zu den Vorjahren zurück­ging, da es nicht genügend Angebote gab. Im langjäh­rigen Vergleich erzielten auch ältere Bestands­ob­jeke (Block Sales an einem Standort) mit 12 % ein etwas unter­durch­schnitt­li­ches Ergebnis, in absoluten Zahlen entspricht dies aber immer noch fast 2 Milli­arden Euro.

Großabschlüsse über 100 Mio. Euro mit größtem Anteil

Haupt­säch­lich dominieren Großab­schlüsse oberhalb der 100 Mio. Euro Marke. Diese nehmen mehr als zwei Drittel des gesamten Invest­ment­vo­lu­mens ein. Natür­lich macht die Adler-Übernahme maßgeb­lich dazu bei, insge­samt sind es jedoch mehr als 20 Abschlüsse, was in diesem Segment insge­samt ein aktives Markt­ge­schehen anzeigt. Abgesehen davon ist auch in den kleineren Segmenten verstärkte Aktivität zu registrieren. Insge­samt ist das als ein weiteres Indiz dafür zu werten, dass im Wohnbe­reich Immobilien krisen­si­cher sind. Das zeigt sich auch daran, dass rund 2,2 Milli­arden Euro auf Abschlüsse bis maximal 25 Mio. Euro entfallen. Üblicher­weise ist das ein Wert, der erst zum Jahres­ende hin erreicht wird – wenn überhaupt.

Immobilien AGs dominieren den Markt

In der Haupt­sache stellen Immobilien AGs die wichtigste Käufer­gruppe, das ist auch zum Ende des dritten Quartals 2020 nicht anders. Mit guten 8,7 Milli­arden Euro sind diese mit ihrem zweit­be­sten je registrierten Ergebnis am gesamten Umsatz­vo­lumen betei­ligt. Die Adler-Übernahme hat daran selbst­ver­ständ­lich einen beacht­li­chen Anteil. Ein Blick auf die weiteren Käufer­gruppen zeigt, dass ebenfalls eine ganze Reihe anderer Investo­ren­typen auf die robusten Wohnin­vest­ments setzt. Daran dürfte sich auch durch die konjunk­tu­rellen Verun­si­che­rungen durch die Corona-Krise nicht so schnell etwas ändern. Mit etwa 11 % folgen Spezi­al­fonds auf Platz 2, gefolgt von Investment/Asset Managern mit 9 % Anteil. Weitere Anteile entfallen mit 7 % auf Pensi­ons­kassen, ebenfalls 7 % auf Immobi­li­en­un­ter­nehmen, 4 % auf die öffent­liche Hand und 3 % auf Projektentwickler.

Mehr ausländische Investoren

Tradi­tio­nell lag der deutsche Wohn-Invest­ment­markt bislang fest in der Hand inlän­di­scher Anleger. Doch aufgrund der Adler-Übernahme und weiterer hoher Teilnahmen aus dem europäi­schen Ausland mit gut 2,4 Milli­arden Euro, liegt der inter­na­tio­nale Anteil erstmals seit 2008 bei über 50 %.

A‑Standorte mit geringerem Anteil

Aufgrund des insge­samt hohen Invest­ment­um­satzes liegt der Anteil der A‑Standorte diesmal mit 34 % gering­fügig unter den Vorjah­res­marken. In absoluten Zahlen aller­dings sind die hierfür verzeich­neten 5,7 Milli­arden Euro ein beacht­li­ches Resultat, das den langjäh­rigen Durch­schnitt um etwa 16 % überschreitet. Berlin liegt mit 2,6 Milli­arden Euro an deutlich an der Spitze der bedeu­tenden deutschen Wohn-Invest­ment­märkte; hierzu hat sicher auch die kürzliche Einkaufs­tour des schwe­di­schen Wohnkon­zerns Heimstaden Bostad beigetragen, der hier Wohnungen für 830 Mio. Euro gekauft hat. Auf den weiteren Plätzen liegen Frank­furt mit 971 Mio. Euro, Hamburg mit 912 Mio. Euro, München mit 469 Mio. Euro und Düssel­dorf mit 463 Mio. Euro. Köln mit 197 Mio. Euro und Stutt­gart mit 27 Mio. Euro geben gegen­über den Vorjahren deutlich nach.

Perspektiven

Wohn-Invest­ments entwickeln sich positiv – was im weiteren Verlauf des Jahres so bleiben dürfte. Im Vergleich zu Gewer­be­im­mo­bi­lien ist das Mietaus­fall­ri­siko gering und die Cash Flows sind stabil. Investoren sehen ihre Einschät­zung auch durch einzelne gesetz­liche Restrik­tionen nicht gefährdet. Das gilt auch für weitere zu erwar­tende Auswir­kungen der Corona-Krise. Vor allem dort, wo Wohnraum bereits jetzt knapp ist, wird er auch weiterhin stark nachge­fragt sein. Im Wohnseg­ment ist damit berech­tigt davon auszu­gehen, dass Immobilien krisen­si­cher sind. Die funda­men­talen Markt­me­cha­nismen funktio­nieren offenbar weiter, ein Überschreiten der 20 Milli­arden Euro Markt bis Jahres­ende ist nicht unwahrscheinlich.