Bis in die 1950er Jahre war es in Deutsch­land nicht möglich, eine einzelne Wohnung zu besitzen. Es konnten nur ganze Häuser und in manchen Bundes­län­dern auch Stock­werke als Besitz registriert und somit verkauft bzw. käuflich erworben werden.

Um diesen Missstand zu ändern wurde 1951 das Wohnungs­ei­gen­tums­ge­setz (WEG) beschlossen. In diesem ist der Besitz von Wohnungen und die damit verbun­dene Frage des gemein­samen Umgangs mehrerer Besitzer eines Mehrfa­mi­li­en­hauses genau geregelt.

Seitdem kann ein Mehrfa­mi­li­en­haus, das juristisch gesehen eine Einheit ist, in seine Wohnungen aufge­teilt werden, so dass diese auch einzeln verkauft werden können. Diese Handlung wird Auftei­lung genannt. Sie muss notariell beurkundet werden und es müssen bestimmte Voraus­set­zungen vorhanden sein, damit man das Objekt überhaupt aufteilen darf.

Beispiels­weise muss es eine Abgeschlos­sen­heits­be­schei­ni­gung (AB) geben, um ein Mehrfa­mi­li­en­haus in Wohnungen aufzu­teilen. Die Abgeschlos­sen­heits­be­schei­ni­gung bestä­tigt wie es der Name schon sagt, dass die einzelnen Wohnungen in sich abgeschlossen sind und damit als vom Rest des Hauses getrenntes Eigentum quali­fi­zieren. Das klingt heutzu­tage etwas merkwürdig, lässt sich aber histo­risch leichter erklären: früher gab es in Wohnungen manchmal keine eigenen WCs, sondern eine Toilette je Stock­werk. Mehrere Einheiten mussten sich eine Toilette teilen. Eine solche Raumpla­nung würde keine Abgeschlos­sen­heits­be­schei­ni­gung erhalten, da die Wohnungen nicht über ihre eigene Toilette verfügen und somit nicht in sich geschlossen sind. Über die Abgeschlos­sen­heits­be­schei­ni­gung, die durch das Bauamt ausge­stellt wird, ist sicher­ge­stellt, dass jede Einheit einen eigenen Zugang zum Treppen­haus hat und räumlich durch Wände vom Rest des Hauses abgetrennt ist. Die genauen Anfor­de­rungen einer Abgeschlos­sen­heits­be­schei­ni­gung sind im WEG und über Verwal­tungs­vor­schriften geregelt.

Ein Auftei­lungs­plan muss ebenfalls vorhanden und von der Baube­hörde geneh­migt worden sein, um eine Immobilie aufteilen zu können. Im Auftei­lungs­plan sind Grund­risse, Lageplan und allge­meine Infor­ma­tionen zur Immobilie enthalten, und wie diese in einzelne Wohnungen aufge­teilt werden.

Als Teil des Auftei­lungs­plans wird der Baube­hörde detail­liert darge­stellt, welche Wohnungen über die Auftei­lung gebildet werden und welcher Teil am Haus dazu gehört. Es muss ebenfalls schlüssig darge­stellt werden, dass jede Wohnung in sich abgeschlossen ist. 

Die Teilungserklärung

Um die Auftei­lung durch­zu­führen wird vor dem Notar eine sogenannte Teilungs­er­klä­rung beurkundet. In der Teilungs­er­klä­rung wird die Auftei­lung des Eigen­tums sowie der gemein­schaft­liche Umgang, also die Regeln und Pflichten der Eigen­tümer geregelt. Sie ist wie das „Grund­ge­setz des Hauses“, da sich alle Besitzer daran halten müssen und Änderungen oder Anpas­sungen nur sehr schwer beschlossen werden können. In der Teilungs­er­klä­rung wird festge­legt, welches Eigentum allen Besit­zern gemein­schaft­lich gehört (Gemein­schafts­ei­gentum), in welche Wohnungen das Objekt aufge­teilt wird, wie sich die Kosten für gemein­schaft­liche Anschaf­fungen unter den Eigen­tü­mern verteilen und so weiter. Inner­halb der Teilungs­er­klä­rung findet sich die Gemein­schafts­ord­nung, welche viele der obigen Punkte, die das Mitein­ander betreffen regelt.

Um ein Haus in einzelne Wohnungen, haben sich mehrere „Eigen­tums­ka­te­go­rien“ gebildet, die in der Teilungs­er­klä­rung genannt werden:

  • Gemein­schafts­ei­gentum ist das Grund­stück und die Teile eines Mehrfa­mi­li­en­hauses, die allen Eigen­tü­mern gemeinsam gehören und von diesen genutzt werden dürfen. Hierzu zählen das Treppen­haus, Aufzug, Dachfläche aber auch die Fassade und häufig auch die Fenster des Hauses (damit nicht jeder die Fenster nach seinem Gusto ändern kann und so das äußere Erschei­nungs­bild des Hauses entgegen dem Willen der Gemein­schaft umbauen). In der Teilungs­er­klä­rung wird definiert, was am Haus zum Gemein­schafts­ei­gentum gehört
  • Wohnungs­ei­gentum oder Sonder­ei­gentum (Sonder = geson­dert, getrennt) ist die Wohnung selbst. Hier darf der Eigen­tümer nach seinem Gutdünken schalten und walten, jedoch beschränkt dadurch, dass er keine bauli­chen Verän­de­rungen vornehmen darf, die die Rechte und Sicher­heit des Gemein­schafts­ei­gen­tums betreffen (z.B. tragende Wände ausrei­ssen, Fenster umbauen, etc.).
  • Teilei­gentum ist dasselbe wie Wohnungs­ei­gentum oder Sonder­ei­gentum. Die Bezeich­nung gilt für Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen, wie zum Beispiel ein Keller, eine Garage oder ein Stellplatz.
  • Sonder­nut­zungs­recht erlaubt es einem Eigen­tümer, einen Teil des Gemein­schafts­ei­gen­tums nur für sich alleine zu nutzen. Sonder­nut­zungs­rechte werden meist dann vergeben, wenn die Fläche nicht als Wohn- oder Teilei­gentum erklärt werden kann. Ein Sonder­nut­zungs­recht muss z.B. an einem PKW-Stell­platz zugespro­chen werden, oder an einer Terasse, da diese nicht als Wohnei­gentum dekla­riert werden können und somit zum Gemein­schafts­ei­gentum gehören.

Die Eigentumsverhältnisse in einer Teilungserklärung

Das Eigentum am Mehrfa­mi­li­en­haus und dem Grund­stück wird in der Teilungs­er­klä­rung in sogenannte Mitei­gen­tums­an­teile (MEA) aufge­teilt. Meist gibt es 1.000 MEA für ein Mehrfa­mi­li­en­haus, manchmal auch 10.000. Jeder Wohnein­heit werden eine Anzahl MEAs zugewiesen, z.B. 50 /1.000 oder 100/1.000. Die Berech­nung der Zutei­lung ist nicht gesetz­lich geregelt und kann willkür­lich sein. Die Höhe der MEA, die mit einer Wohnung in der Teilungs­er­klä­rung verbunden werden, bestimmen den Anteil der Gemein­schafts­fläche und des Grund­stücks, das zu dieser Wohnung „gehört“. Die Höhe der MEA bestimmt auch den Kosten­an­teil bei Renovie­rungen oder Beschaf­fungen wie einer neuen Heizanlage. 

Da die Größe der Wohnung an sich keine Rolle spielt ist es juristisch gesehen so, dass ein Käufer eine Anzahl MEAs erwirbt, die mit einem bestimmten Sonder­ei­gentum (Wohnung) verbunden sind. Man könnte bei einem 10 Parteien Objekt einer Wohnung 820/1.000 MEAs zuteilen und den restli­chen 9 Wohnungen jeweils nur 20/1.000. Damit würde die eine Wohnung 82% der Kosten bei Renovie­rungen zahlen müssen, ihr würde aber auch 82% des Grund­stücks gehören. Man kauft also eigent­lich nur Mitei­gen­tums­an­teile eines Mehrfa­mi­li­en­hauses und zu diesen Mitei­gen­tums­an­teilen gehört Sonder­ei­gentum (Wohnei­gentum) und Teileigentum.

Im Grund­buch wird daher das Eigentum wie im folgenden Auszug beschrieben. Genannt werden zuerst die Mitei­gen­tums­an­teile am Grund­stück und anschlie­ßend das damit verbun­dene Sondereigentum.

Beispiel eines Grund­buch-Auszugs einer Eigen­tums­woh­nung: Bei einem aufge­teilten Mehrfa­mi­li­en­haus erwirbt man nicht direkt die Wohnung, sondern Mitei­gen­tums­an­teile am Objekt mit denen das Eigentum an der Wohnung verbunden ist.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft

Alle Eigen­tümer eines aufge­teilten Objekts bilden die sogenannte Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft trifft sich minde­stens einmal jährlich in einer Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung (oder Eigentümer­versammlung) und bespricht das vergan­gene Jahr und dessen Kosten sowie einen Wirtschafts­plan für das kommende Jahr.

Beschlüsse werden demokra­tisch gefasst, wobei in der Teilungs­er­klä­rung die Stimm­an­teile und deren Gewich­tung festge­legt sind. Die Stimm­an­teile können parallel zur Anzahl der MEA zugeteilt werden, aber auch beispiels­weise so, dass pro Wohnung eine Stimme vergeben wird. Bei allen Beschlüssen muss sich die Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft an die Vorgaben der Gemein­schafts­ord­nung aus der Teilungs­er­klä­rung halten.

Weitere Infor­ma­tionen zur Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung und weiteren Begriffen, die mit der Verwal­tung aufge­teilter Immobilien zu tun haben, finden Sie in folgendem Artikel:

Hausverwaltung, Mieterverwaltung und WEG definiert Immobilien-Wörter­buch Hausver­wal­tung, Mieter­ver­wal­tung und WEG definiert