Bei Mieterhöhungen können auch preisgebundene Wohnungen als Vergleichswohnungen dienen
Die ortsübliche Vergleichsmiete orientiert sich an preisfreien bzw. nicht preisgebundenen Vergleichswohnungen. Dennoch ist ein Mieterhöhungsverlangen nicht allein deshalb formell unwirksam, wenn für die Begründung der Mieterhöhung auf Vergleichswohnungen aus dem öffentlich geförderten, Wohnraum mit Mietpreisbindung verwiesen wird.
Der Fall: Vermieterin führt Vergleichswohnungen mit Mietpreisbindung zur Begründung einer Mieterhöhung an
Eine Vermieterin aus Schleswig-Holstein forderte die Mieterin ihrer Wohnung im Februar 2016 auf, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Die betreffende Wohnung war öffentlich gefördert und unterlag einer Mietpreisbindung.
Die bisherige Miete lag bei 5 €/m². Die Vermieterin bezog sich für die Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens auf fünf Vergleichswohnungen, deren Mietpreise sich zwischen 5,08 und 5,16 €/m² bewegten. Alle diese Vergleichswohnungen waren ebenfalls mit einer Preisbindung öffentlich gefördert.
Allerdings wollte die Mieterin der Erhöhung nicht zustimmen, da sie das Mieterhöhungsverlangen für formell unwirksam erachtete. Sie argumentierte, dass nur für Mieterhöhungen nur preisfreie Wohnungen als Vergleichswohnungen herangezogen werden können.
Urteil: Auch preisgebundene Wohnungen können Vergleichswohnungen sein
Der Bundesgerichtshof bewertete das Mieterhöhungsverlangen in seinem Urteil vom 18.12.2019 (AZ: VIII ZR 236/18) jedoch nicht als formell unwirksam, nur weil es sich bei den Vergleichswohnungen um Wohnungen mit Mietpreisbindung handelte.
Grundsätzlich soll die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens dem Mieter ermöglichen, zu überprüfen, ob das Erhöhungsverlangen in der Sache berechtigt ist. Dadurch sollen in erster Linie überflüssige Prozesse vermieden werden. Das Erhöhungsverlangen muss daher konkrete Hinweise enthalten, die dem Mieter erlauben, zu überprüfen, ob das Erhöhungsverlangen sachlich berechtigt ist und er während der Überlegungsfrist Klarheit darüber bekommen kann, ob er seine Zustimmung geben will oder nicht.
Der Vermieter ist bei der Angabe von Vergleichswohnungen aber nicht nur auf preisfreien Wohnraum beschränkt. Preisgebundener Wohnraum ist lediglich bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgenommen. Das heißt aber nicht, dass Wohnungen mit einer Mietpreisbindung nicht herangezogen werden dürfen, um ein Mieterhöhungsverlangen zu begründen. Eine solche Einschränkung ergibt sich nicht aus dem BGB § 558a Abs. 2 Nr. 4 und ebenfalls nicht aus dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses.
Vergleichswohnungen im Erhöhungsverlangen sind kein Nachweis der Vergleichsmiete
Vergleichswohnungen in einem Mieterhöhungsverlangen werden nicht dazu aufgeführt, um die ortsübliche Miete aufzuzeigen. Vielmehr ist hiervon der Zweck, dem Mieter zu ermöglichen, das Mieterhöhungsverlangen wenigstens ansatzweise nachzuvollziehen und, sollte er Zweifel hegen, mittels eigener Nachforschungen zu überprüfen, ob die angegebenen Wohnungen tatsächlich vergleichbare Objekte sind. Es ist für einen Mieter nicht nur zumutbar, die Informationen im Erhöhungsverlangen zu prüfen und weitere Informationen einzuholen, vielmehr ist es Zweck des Erhöhungsverlangens, ihn dazu zu befähigen.
Die formelle Wirksamkeit eines Erhöhungsverlangens ist grundsätzlich nicht in Frage gestellt, nur weil ein Mieter die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete nicht allein mittels des Erhöhungsverlangens überprüfen kann. Denn zum hat ein Erhöhungsverlangen nicht tatsächlich den Zweck, die ortsübliche Miete nachzuweisen, zum anderen haben drei Vergleichswohnungen, die üblicherweise in einem Erhöhungsverlangen aufzuführen sind, ohnehin nur begrenzten Erkenntniswert. Daher erübrigt es sich auch, die ortsübliche Miete anhand von nur drei Vergleichswohnungen zu ermitteln, sollte die Mieterhöhung in einem Rechtsstreit angefochten werden.
