Wohnungseigentümer Modernisierungsgesetz

Am 01. Dezember 2020 tritt die neue Fassung des Wohnungs­ei­gen­tums­ge­setzes in Kraft. Für Wohnungs­ei­gen­tümer und Verwalter bringt das Moder­ni­sie­rungs­ge­setz umfas­sende Veränderungen.

Was Eigentümer wissen müssen

Neuer Fassa­den­an­strich, neue Fenster oder gar eine Dachsa­nie­rung – Häuser werden älter und Eigen­tümer müssen unter Umständen auch größere Summen in die Hand nehmen. Gerade in Mehrfa­mi­li­en­häu­sern mit mehreren Eigen­tü­mern ist das oft keine einfache Sache. Manch ein Wohnungs­be­sitzer ist selbst knapp bei Kasse, der andere hält eine Sanie­rung ohnehin für überflüssig, Sanie­rungs­maß­nahmen bergen damit auch jede Menge Konflikt­po­ten­zial in Wohnungs­ei­gen­tümer-Gemein­schaften (WEG).

Gesetz von 1951 wird reformiert

Rund 400.000 solcher Gemein­schaften mit gut 9 Millionen Wohnungen gibt es in Deutsch­land. Manche WEGs schließen sich nur aus zwei Eigen­tü­mern zusammen, in manchen Fällen sind es aber auch mehrere Hundert. Handelt es sich um größere Gemein­schaften, ist in der Regel ein Verwalter für die Betreuung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums zuständig, auch das sorgt manchmal für Probleme. Geregelt wird das Mitein­ander unter Wohnungs­ei­gen­tü­mern und Verwal­tern durch das Wohnungs­ei­gen­tums­ge­setz. Grund­le­gend stammt das Gesetz aus dem Jahr 1951, doch jetzt wird es umfas­send refor­miert. Zum 01. Dezember 2020 tritt das neue Wohnungs­ei­gen­tümer Moder­ni­sie­rungs­ge­setz in Kraft. Hier fassen wir die signi­fi­kan­te­sten Regelungen und Änderungen zusammen.

Sonder- und Gemeinschaftseigentum

In Eigen­tü­mer­ge­mein­schaften teilt sich das Eigentum grund­le­gend in Sonder- und Gemein­schafts­ei­gentum auf. Sonder­ei­gentum ist demnach alles, was einem Eigen­tümer allein gehört, worüber er hoheit­liche Rechte hat, wie das innere seiner Wohnung, Bad, tragende Wände. Gemein­schafts­ei­gentum wäre alles, worauf nicht ein bestimmter Eigen­tümer ein Sonder­ei­gentum hat, wie das Grund­stück oder Teile, Anlagen und Einrich­tungen des Gebäudes, Heizung, Außen­türen, Fenster.

Neue Regeln für Sondereigentum

Und hier setzt bereits die erste Neuerung des Wohnungs­ei­gen­tümer Moder­ni­sie­rungs­ge­setzes an: Einige Teile, die bislang strikt als Gemein­schafts­ei­gentum definiert waren, können Sonder­ei­gentum werden. Darunter Stell­plätze für Fahrzeuge, bestimmte Garten­flä­chen oder Terrassen. Wer bislang einen Garten­teil in Gemein­schafts­ei­gentum vor seiner Türe hat, kann diesen nicht gestalten, wie er will. Geht er in sein Sonder­ei­gentum über, kann er das von nun an sehr wohl.

Eigentümerversammlung immer beschlussfähig

Minde­stens einmal pro Jahr muss eine Eigentümer­versammlung der WEG anberaumt werden. Hier wird über die Jahres­ab­rech­nung oder Sanie­rungen etc. entschieden. Bislang war eine Eigentümer­versammlung nur beschluss­fähig, wenn minde­stens 50 % der Eigen­tümer anwesend waren. Das ändert sich nun mit dem Wohnungs­ei­gen­tümer Moder­ni­sie­rungs­ge­setz grund­le­gend, denn die Reform sorgt dafür, dass Beschlüsse nun einfa­cher zustande kommen. Von jetzt an ist die Eigentümer­versammlung mit Inkraft­treten der Reform immer beschluss­fähig, selbst dann, wenn nur ein gerin­gerer Teil der Eigen­tümer teilnimmt. Deswegen lohnt es sich nun noch umso mehr, einen solchen Termin wahrzu­nehmen, wenn die Einla­dung kommt. Das trifft auch auf Kapital­an­leger zu, wie ihre Wohnung nur aus steuer­li­chen Gründen erworben haben, diese vermieten und selbst nicht vor Ort wohnen. Um die Teilnahme zu erleich­tern, lässt der Gesetz­geber die Teilnahme sogar online zu.

Verwaltungsbeirat kontrolliert Verwalter

Für den Fall, dass die Eigen­tümer einen Verwal­tungs­beirat stellten, war dieser für die WEG-Verwalter bislang ledig­lich unter­stüt­zend tätig. Aller­dings bekommt dieses Gremium nun mit dem neuen Wohnungs­ei­gen­tümer Moder­ni­sie­rungs­ge­setz mehr Macht, denn es darf den Verwalter nun auch kontrol­lieren. Das erleich­tert Klagen gegen Verwalter bei Fehlver­halten, denn bislang sahen Gerichte keine Kontroll­funk­tion bei Beiräten, die eine Klage unter­stützen konnten. Aller­dings müssen auch die Beiräte nun auch ihrer­seits mehr Achtsam­keit walten lassen und sich evtl. absichern, denn sie haften ebenso bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit.

Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ist Angelegenheit der WEG

Im Weiteren wird die Verwal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums nicht mehr wie bisher den einzelnen Wohnungs­ei­gen­tü­mern obliegen, sondern der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­schaft als Ganzem. Beschluss­klagen sind damit in Zukunft gegen die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft zu richten. Praktisch führt das dazu, dass ein unzufrie­dener Eigen­tümer, der gegen den Verwalter klagen möchte, dies nicht mehr allein tun kann, sondern nur zusammen mit den anderen Eigen­tü­mern. In erster Linie zielt diese Geset­zes­än­de­rung darauf ab, Queru­lanten in Schach zu halten.

Sanierungen werden erleichtert

Bislang war es für Eigen­tü­mer­ge­mein­schaften mitunter recht schwierig, bestimmte Sanie­rungs­pro­jekte voran­zu­treiben. Einzelne WEG-Mitglieder konnten Baumaß­nahmen, denen alle bzw. betrof­fene Eigen­tümer zustimmen mussten, blockieren. Ein beson­ders wichtiger Punkt der Geset­zes­re­form erleich­tert solche Moder­ni­sie­rungen nun, denn künftig sind einfache Mehrheiten bei Abstim­mungen über bauliche Maßnahmen ausreichend.

Einzeleigentümer erhalten zusätzliche Rechte für Sanierungen

Ebenso erhalten die einzelnen Eigen­tümer durch das neue Wohnungs­ei­gen­tümer Moder­ni­sie­rungs­ge­setz zusätz­liche Rechte hinsicht­lich bauli­cher Verän­de­rungen. Denn, solange es auf ihre eigene Kosten geht, können Eigen­tümer nun erheb­liche Maßnahmen verlassen, wie in der Garage eine Ladesta­tion für ein Elektro­auto einbauen, einen Umbau der eigenen Wohnung, um sie barrie­re­frei zu gestalten, einen Zugang für schnelles Internet legen oder Einbruch­schutz­maß­nahmen umsetzen. Sogar einen Aufzug darf sich ein Eigen­tümer einbauen lassen, wenn er zum Beispiel gehbe­hin­dert ist und im 5. Stock wohnt – solange er ihn selbst bezahlt. Aller­dings darf die WEG die Ausfüh­rung festlegen.

Nur bei 2/3 Mehrheit sind alle Eigentümer zahlungspflichtig

Wann müssen alle Eigen­tümer für eine Maßnahme bezahlen? Mit Inkraft­treten des neuen Wohnungs­ei­gen­tümer Moder­ni­sie­rungs­ge­setzes ist das dann der Fall, wenn 2/3 der Eigen­tümer zugestimmt haben. Aller­dings nur dann, wenn die Maßnahme keine „unver­hält­nis­mä­ßigen Kosten“ verur­sacht. Die Idee hinter dieser Formu­lie­rung ist, finan­ziell nicht so gut ausge­stat­teten Eigen­tü­mern einen gewissen Schutz vor Luxus­sa­nie­rungen zu gewähren. Dennoch ist dieser Schutz nicht absolut, denn, wenn es die Kalku­la­tion hergibt, dass sich die Kosten in einem „angemes­senen Zeitraum“ amorti­sieren, werden trotzdem alle zur Kasse gebeten. Der „angemes­sene Zeitraum“ ist aller­dings nicht definiert, was künftig viel Arbeit für die Gerichte mit sich bringen wird.

Ohne 2/3 Mehrheit nur zustimmende Eigentümer zahlungspflichtig

Wird die 2/3 Mehrheit nicht erreicht, besagt die künftige Regelung, dass nur dieje­nigen Eigen­tümer dafür bezahlen, die auch für die Maßnahme gestimmt haben. Soll die Fassade neu gestri­chen werden, müssen sich dieje­nigen, die nicht zugestimmt haben, auch nicht an den Kosten betei­ligen, profi­tieren aber trotzdem davon. Wird es inner­halb einer Gemein­schaft so umgesetzt sind Strei­tig­keiten leider vorpro­gram­miert. Es empfiehlt sich daher, im Vorfeld die Umset­zung von Beschlüssen an Bedin­gungen zu knüpfen, so dass sie später zurück­ge­nommen werden können, wenn zum Beispiel die Betei­li­gung zu gering ist. Das mag im Einzel­fall kompli­ziert werden, aller­dings bietet ein solches Vorgehen einen Ausweg, wenn die Lage zu verfahren wird.

Verwalter-Qualifikationen

Jeder WEG-Eigen­tümer mit mehr als acht Einheiten kann nach einer Übergangs­frist verlangen, dass ein Verwalter bestellt wird, der von der Industrie- und Handels­kammer IHK zerti­fi­ziert ist und somit über eine ausrei­chende Quali­fi­ka­tion für seine Tätig­keit verfügt. Eine Rechts­ver­ord­nung für die Klarstel­lung der Einzel­heiten muss dazu aber noch formu­liert werden.

Verwalter können jederzeit abberufen werden

Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaften können anhand des Wohnungs­ei­gen­tümer Moder­ni­sie­rungs­ge­setzes Verwalter, mit denen sie nicht zufrieden sind, künftig jeder­zeit und ohne wichtigen Grund abberufen. Die Ansprüche auf Bezah­lung, die dem Verwalter vertrag­lich zustehen, erlöschen späte­stens 6 Monate später. Nach der alten Gesetz­ge­bung mussten Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaften den gefeu­erten Verwalter oft noch bis zum offizi­ellen Ablauf des Vertrages bezahlen.

Verwalter dürfen WEG vertreten und Verträge abschließen

Mit der Reform dürfen Verwalter die WEG künftig gegen­über Geschäfts­part­nern vertreten und auch Verträge mit diesen abschließen. Bis jetzt durfte ein Verwalter ein beschä­digtes Dach nicht einfach reparieren lassen und einen Dachdecker holen. Das ist jetzt anders, denn nun sind Verträge, die ein Verwalter eingeht, wirksam abgeschlossen. Damit sich ein Verwalter aber nicht gegen­über der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft schaden­er­satz­pflichtig macht, müssen diese Verträge nachträg­lich von der WEG geneh­migt werden. Die Vertre­tungs­voll­macht des Vertre­ters gilt für alle normalen Verträge, aller­dings nicht für Grund­stücks­ge­schäfte oder Kredite.