Wer als Hausei­gen­tümer sein Haus übergeben möchte und dennoch bis ans Lebens­ende in den eigenen vier Wänden wohnen möchte, der kann ein lebens­langes Wohnrecht verein­baren. Beim Vererben eines Eigen­heims an die Kinder wird zum Beispiel eine Erbschafts­steuer fällig, sobald die Freibe­trags­grenzen überschritten werden. Das Haus zu Lebzeiten frühzeitig an die Kinder zu überschreiben, ist unter Umständen eine Lösung für dieses Problem. Dabei wird häufig auch ein lebens­langes Wohnrecht verein­bart, damit die weitere Unter­kunft gesichert ist. Lebens­langes Wohnrecht – welche Rechte und Pflichten ergeben sich daraus?

Lebenslanges Wohnrecht – wann ist eine entsprechende Vereinbarung sinnvoll?

Für Immobi­li­en­be­sitzer gibt es einige Gründe, warum es sinnvoll sein kann, ein lebens­langes Wohnrecht zu verein­baren. Ein mögli­cher Anlass kann ein finan­zi­eller Vorteil sein, wenn ein steuer­li­cher Freibe­trag bei einer Schen­kung genutzt und Erbschafts­steuer gespart werden kann. Unter Umständen wollen Eigen­tümer auch einen mögli­chen Streit zwischen den Erben verhin­dern. Zugleich geht es aber auch darum, die eigene Zukunft und/oder die eines geliebten Menschen abzusi­chern, falls sich das Verhältnis mit den Kindern, denen man die Immobilie überschrieben hat, verschlech­tert. Auch, wenn der Hausbe­sitzer einen nicht­ehe­li­chen Lebens­partner hat und diesem garan­tieren möchte, dass er oder sie weiter in dem Haus wohnen kann, ist ein lebens­langes Wohnrecht sinnvoll.

Für wen gilt ein lebenslanges Wohnrecht?

Ein lebens­langes Wohnrecht wird im Grund­buch einge­tragen. Das Recht, in der Immobilie zu wohnen gilt norma­ler­weise für die Person, die im Grund­buch einge­tragen ist und für ihre Lebens­partner bzw. Familie und ggfs. für Pflege­per­sonen. In manchen Fällen kann das Wohnrecht noch weitere Personen umfassen. Für den Eigen­tümer ergibt sich daraus die Pflicht, den berech­tigten Personen das Wohnen in der betref­fenden Immobilie zu gewähren.

Ein Wohnrecht kann aller­dings nicht auf eine andere Person übertragen, vererbt oder verkauft werden. Es ist zudem fest an eine bestimmte Immobilie gebunden. Das Wohnrecht erlischt mit dem Ableben des Berech­tigten oder wenn er die Immobilie nicht weiter nutzen kann, beispiels­weise, weil er in ein Pflege­heim umzieht. Es kann ebenfalls erlöschen, wenn das Wohnrecht vertrag­lich an Bedin­gungen oder Pflichten geknüpft war, die der Berech­tigte nicht mehr erfüllt.

Miete und Nebenkosten bei Wohnrechten

Ob ein Wohnrecht-Inhaber Miete zahlen muss, hängt vom Vertrag ab. Norma­ler­weise gibt es keine Pflicht für eine Mietzah­lung, da der Wohnrecht-Inhaber die Immobilie ja meist an seine Kinder weiter­gibt und im Vertrag deshalb keine Miete verein­bart wird. Natür­lich kann aber eine Miete verein­bart werden, wenn beide Parteien damit überein­stimmen, dann muss sie der Wohnrecht-Inhaber auch zahlen.

Für die Neben­ko­sten aber steht in der Regel der Wohnbe­rech­tigte selbst in der Pflicht. Er ist ebenfalls zuständig für Repara­tur­ko­sten. Kommt es aber zu einer umfang­rei­chen Sanie­rung oder einem Umbau, ist grund­sätz­lich der Eigen­tümer kosten­pflichtig. Damit ein Umbau oder eine Sanie­rung in Angriff genommen werden kann, muss der Wohnrecht-Inhaber zustimmen. Auch muss der Wohnrecht-Inhaber seine Zustim­mung geben, wenn der Eigen­tümer das Objekt besich­tigen will. Auf der anderen Seite hat der Wohnrecht-Inhaber aber keinerlei recht­liche Ansprüche darauf, dass eine Moder­ni­sie­rung der Immobilie vorge­nommen wird.

Wohnrecht und Steuern zahlen

Ein Wohnrecht-Inhaber zahlt in der Regel keine Miete. Dies verschafft ihm aber in recht­li­cher Hinsicht einen Geldwert – und auf diesen Geldwert erhebt der Fiskus Steuern. Wie viel Steuer man für die Nutzung eines Wohnrechts zahlen muss, wird anhand der Jahres­miete und dem sogenannten Kapital­wert ermit­telt. Der Kapital­wert ergibt sich aus einer eher komplexen Formel. Ein wichtiger Faktor für den Kapital­wert ist, wie lange der Wohnrecht-Inhaber die Wohnung noch bewohnen wird, d. h. seine Lebenserwartung.

Kann man eine Wohnung mit eingetragenem Wohnrecht verkaufen? 

Natür­lich hat ein Eigen­tümer das Recht, seine Immobilie auch mit einge­tra­genem Wohnrecht verkaufen. Dazu müssen die Wohnrecht-Inhaber auch nicht zustimmen. Aller­dings ist der Verkauf einer Wohnung mit Wohnrecht deutlich schwie­riger, denn der Käufer kann die Wohnung nicht nach seinen Wünschen nutzen. Eventuell kann eine solche Immobilie für Kapital­an­leger inter­es­sant sein, die sie nicht sofort nutzen wollen. Aller­dings ist der erziel­bare Verkaufs­preis für Immobi­lien mit einge­tra­genem Wohnrecht in der Regel geringer als für unbela­stete Immobilien.

Überschuldung der Eigentümer – Rückforderung der Immobilie vertraglich vereinbaren

In den meisten Fällen werden Wohnrechte verein­bart, weil Eigen­tümer ihren Kindern das Haus vor dem Erbfall übergeben wollen, damit schon alles geregelt ist, sie selbst aller­dings noch bis zum Lebens­ende in der angestammten Wohnstatt verweilen können. Wirklich proble­ma­tisch kann das werden, wenn die Kinder, denen die Immobilie jetzt gehört, in finan­zi­elle Nöte geraten. Weil das Wohnrecht im Grund­buch der Forde­rung der Banken nachsteht, könnte eine Kredit­geber-Bank nun eine Zwangs­ver­stei­ge­rung einleiten, um ihre Forde­rung zu retten. Kommt es zur Zwangs­ver­stei­ge­rung, erlischt damit auch das Wohnrecht der Eltern.

Um dem vorzu­beugen, gibt es die Möglich­keit, dass sich Wohnrechts-Inhaber zusätz­lich ein sogenanntes Rückfor­de­rungs­recht ins Grund­buch eintragen lassen. Damit können sie wieder selbst Inhaber der Immobilie werden, falls die Kinder als Eigen­tümer in eine Überschul­dungs­si­tua­tion geraten.