Grund­sätz­lich müssen Vermieter für die Instand­hal­tung ihrer Mietwoh­nungen sorgen. Bei kleinen Repara­turen müssen Sie jedoch als Vermieter nicht für jeden noch so kleinen Schaden aufkommen. Doch, genau wie bei den Neben­ko­sten, die Ihr Mieter im Prinzip nur dann bezahlen muss, wenn diese auch im Mietver­trag korrekt einge­schlossen sind, kommt es auch bei Klein­re­pa­ra­turen auf Klauseln und Formu­lie­rungen im Mietver­trag an.

Die “Kleinreparaturklausel” in den Mietvertrag aufnehmen

Wollen Sie als Vermieter nicht für jede Klein­re­pa­ratur aufkommen, sollten Sie mit Ihrem Mieter bereits im Mietver­trag eine Klausel für Klein­re­pa­ra­turen verein­baren. Vorlagen finden Sie im Internet unter „Klein­re­pa­ra­tur­klausel“.

Durch eine Klein­re­pa­ra­tur­klausel können Sie von Ihrem Mieter zumin­dest die Kosten für die kleineren Repara­turen erstattet bekommen. Gibt es keine solche zusätz­liche Klausel im Mietver­trag, muss Ihr Mieter die Kosten für Klein­re­pa­ra­turen nicht selbst tragen und kann diese an Sie weiterreichen.

Die Obergrenzen in der Kleinreparaturklausel aufführen

Damit die Klein­re­pa­ra­tur­klausel im Mietver­trag wirksam ist, müssen aller­dings unbedingt zwei Zahlwerte in Ihrer Klausel genannt sein; tauchen diese Zahlen nicht auf, ist die Klausel ganz einfach unwirksam:

1. Obergrenze pro Einzelreparatur

Gegen­wärtig liegt diese Obergrenze bei 80 € (laut OLG Hamburg WM 1991, S. 385). Andere Gerichte haben aber auch Beträge um die 120 € für zulässig erklärt.

2. Obergrenze für Klein­re­pa­ra­turen pro Jahr (Geldbe­trag)

Der Betrag für Klein­re­pa­ra­turen darf pro Jahr höchstens 10 % der geschul­deten Jahres­miete ausma­chen. Das schränkt den Betrag ein, der pro Jahr insge­samt dem Mieter aufge­bürdet werden kann.

D. h. übersteigen die Kosten für die Klein­re­pa­ratur die jewei­ligen Obergrenzen, müssen Sie als Vermieter die Kosten tragen.


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Mieter müssen nur Rechnungen erstatten, die die Obergrenze überschreiten

Ebenfalls ist es nicht so, dass sich Ihr Mieter an jeder anfal­lenden Rechnung mit einem Anteil von 80 € betei­ligen muss. Der Mieter muss ledig­lich dieje­nigen Klein­re­pa­ra­tur­rech­nungen erstatten, die selbst maximal bis 80 € gekostet haben. Größere Repara­turen können Sie also nicht pauschal anteilig auf Ihren Mieter abwälzen.

Ab 80 €, z. B. 85,50 €, ist eine Reparatur damit keine Klein­re­pa­ratur mehr. Der Mieter muss diese dann nicht erstatten, auch nicht 80 € von diesen 85,50 €.

Die Kleinreparaturklausel verringert Ihre Zahlungsverpflichtungen als Vermieter

Grund­le­gend sind Sie aufgrund der gesetz­li­chen Bestim­mungen im BGB als Vermieter dazu verpflichtet, die Mietsache instand zu halten. Halten Sie sich daran nicht, kann Ihr Mieter Sie abmahnen und die Miete kürzen, sollten tatsäch­lich seine berech­tigten Inter­essen verletzt werden. Mit Hilfe der Klein­re­pa­ra­tur­klausel wird dieses Risiko, zumin­dest bis zu den weiter oben definierten Höchst­grenzen, eingeschränkt.

Die Vornahmeklausel

In vielen Mietver­trägen gibt es die sogenannte „Vornah­me­klausel“. In diesem Fall müssen Sie bei Klein­re­pa­ra­turen in Vorlei­stung gehen und den Betrag der Kosten als Vermieter zunächst selbst bezahlen. Den vorge­streckten Betrag können Sie sich dann nur hinterher von Ihrem Mieter erstatten lassen.

Wirtschaftlichkeitsgebot bei Wartungskosten

Obergrenzen für Wartungs- und Repara­tur­ko­sten gelten nach aktueller Recht­spre­chung ledig­lich für Formular-Mietver­träge und nicht für indivi­duell erstellte Verträge. Aller­dings handelt es sich bei den meisten Mietver­trägen um Standard- bzw. Formu­lar­miet­ver­träge, die einseitig vom Vermieter aufge­setzt sind. D. h. meist gelten die Obergrenzen, wobei die Aufwen­dungen für Wartungs­ko­sten nach § 556 Abs. 2 S. 1 2.HS BGB auch nach dem „Wirtschaft­lich­keits­gebot“ umgelegt werden müssen. Das heißt, als Vermieter muss man bei der Wartung ein vertret­bares Kosten-Nutzen-Verhältnis anstreben. Engagiert man zum Beispiel nachweis­lich einen zu teuren Wartungs­dienst, kann der Mieter die Umlage anfechten. 

Schäden vor Mietbeginn und nicht vom Mieter zu verantwortende Schäden

Für Schäden, die bereits vor dem Beginn des Mietver­hält­nisses bestanden haben, können Sie sich als Vermieter natür­lich auch nicht für Klein­re­pa­ra­turen auf die Klein­re­pa­ra­tur­klausel beziehen, dasselbe gilt für Schäden die außer­halb des Verant­wor­tungs­be­reichs des Mieters liegen (BGH, 06.04.2005, AZ XII ZR 158/01), da der Mieter dadurch unange­messen benach­tei­ligt würde.