Beim Kauf einer Immobilie kommt immer ein Kaufvertrag zustande, der oftmals unbekannte Fachbegriffe enthält. Im Folgenden möchten wir Ihnen diese Schlüsselbegriffe erklären, so dass Sie einen Kaufvertrag mit Leichtigkeit lesen und auch tatsächlich verstehen können.
Auflassung und Auflassungsvormerkung
Zuallererst läuft einem der Begriff Auflassung über den Weg. Seinen Ursprung findet die Auflassung im germanischen. Wenn ein Haus von einem neuen Eigentümer übernommen wurde, ließ man mehrere Tage die Türe offen (daher: Auflassen), damit die anderen Dorfbewohner die Eigentumsübertragung wahrnehmen konnten. Als Auflassung bezeichnet man heutzutage die Übertragung des Besitzes auf jemand anderen. Dies wird in Form eines Kaufvertrags durch einen Notar beurkundet. Auflassung und Eintragung des Eigentumswechsels ins Grundbuch bewirken den Eigentumsübertrag.
Zuvor erfolgt allerdings die Auflassungsvormerkung, dabei handelt es sich um eine Belastung, welche in das Grundbuch eingetragen wird und den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung bis zu seiner endgültigen Eintragung als Eigentümer sichert. Jegliche Eintragung oder Löschung im Grundbuch ist nachfolgend nur noch mit Zustimmung des Grundstückkäufers möglich.
Die Auflassungsvormerkung dient zum beiderseitigen Schutz des Käufers und Verkäufers, um sicherzustellen das erfolgt, was zuvor im Kaufvertrag festgelegt wurde. So kann weder der Verkäufer zweimal verkaufen oder nach Zahlung des Käufers einfach „abhauen“ noch der Käufer nach Eintragung als Eigentümer die Zahlung verweigern. Mit Hilfe der Auflassungsvormerkung wird eine Verpflichtung von beiden Seiten gleichermaßen eingegangen und ein möglicher Rechtsstreit verhindert.
Einfach ausgedrückt wird die Immobilie durch die Auflassungsvormerkung für den Käufer reserviert, um Rechtssicherheit zu schaffen, da der Übertragungsprozess einige Zeit in Anspruch nehmen kann.
Auf diese Weise ist es möglich, dass der Käufer den Kaufpreis zahlt, ohne bereits Eigentümer zu sein, jedoch mit der Sicherheit, dass eine nach Verkaufsabschluss stattfindende Eintragung oder Abänderung im Grundbuch ohne seine Zustimmung ausgeschlossen ist. Nach Zahlung kann der Käufer dann als Eigentümer registriert werden. Der Verkäufer kann die Eintragung zu diesem Zeitpunkt nicht mehr verhindern oder abändern. Dies ist der übliche Weg die Rechte beider Seiten zu schützen.
Vertretung mit und ohne Vollmacht
Desweiteren wird im Kaufvertrag auch eine Vertretung mit Vollmacht vermerkt, sollte dies der Fall sein. Bei der Beurkundung des Immobilienkaufvertrages durch den Notar müssen nicht alle Beteiligten persönlich anwesend sein. Stattdessen kann ein Bevollmächtigter für die nicht anwesende Person unterschrieben. Zuvor muss jedoch diese Vollmacht bei einem Notar selbst beglaubigt werden, um die Gültigkeit zu gewährleisten. Nur dann gilt der Kaufvertrag.
Bei einer Vertretung ohne Vollmacht hingegen, bleibt der Kaufvertrag so lange ungültig, bis die nicht anwesende Person notariell bestätigt hat, dass die Vertretung in ihrem Sinne war. Der Kaufvertrag selbst gilt erst dann als notariell beurkundet.
Genehmigungen bis hin zum Kaufvertrag
Um den Vorgang eines Immobilienkaufs nun noch in einen groben zeitlichen Rahmen zu setzen: nach der Kaufentscheidung wird der Kaufvertrag (durch den Notar) vorbereitet. Sobald dieser fertig ist, geht es zur Beurkundung. Jedoch wird der Käufer nach Beurkundung nicht sofort Eigentümer der Immobilie, da er ja noch nicht im Grundbuch (Abteilung I) als solcher eingetragen ist. Die eigentliche Eigentumsübertragung findet erst später statt.
Manchmal müssen Genehmigungen von Ämtern eingeholt werden, damit der beurkundete Verkauf erfolgen kann. Je nach Lage eines Grundstücks gibt es unterschiedliche Gegebenheiten, die eine solche Genehmigung notwendig machen. Dies trifft zum Beispiel zu, wenn das Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt. In einem Sanierungsgebiet sollen Gebäude sowie Straßen verändert werden, um Missstände zu beseitigen und das Gebiet funktionaler und für die Bewohner attraktiver zu machen. Es handelt sich vor allem um Gebiete mit alten Häusern, die lange nicht instand gesetzt worden sind. Sanierungsgebiete werden von der Gemeinde oder Stadt festgesetzt und im Grundbuch (Abteilung II) mit einem Sanierungsvermerk (Eintrag zur Sanierung) versehen. So kann das entsprechende Grundstück, welches sich in einem Sanierungsgebiet befindet, nicht ohne Genehmigung des zuständigen Amts verkauft oder belastet werden.
Darüber hinaus hat die Stadt oder Gemeinde ein Vorkaufsrecht am Grundstück bzw. der Immobilie. Mit Vorkaufsrecht oder Mietervorkaufsrecht ist der Anspruch gemeint, eine Sache, hier die Immobilie zuallererst abkaufen zu dürfen, wenn der Eigentümer verkaufen möchte.
Generell gilt: wird die Wohnung an einen Dritten verkauft, so ist der aktuelle Mieter (oder auch die Gemeinde bzw. Stadt) zum Vorkauf berechtigt. Die Person mit dem Vorkaufsrecht muss über den Inhalt des beurkundeten Kaufvertrags unterrichtet werden und ihr muss das Objekt zu denselben Konditionen angeboten werden. Sie hat dann die Möglichkeit dieses innerhalb einer Frist von zwei Monaten abzukaufen und somit den zuvor aufgesetzten und beurkundeten Kaufvertrag mit dem Käufer für nichtig zu erklären. Es besteht hier also die Möglichkeit, dass der jetzige Mieter dem Käufer das Objekt nach abgeschlossenem Kaufvertrag noch „wegschnappt“.
Um dies vorzubeugen, befragt die IDEE-plus-GELD bereits im Vorfeld Mieter unserer Anlage-Immobilien, ob Interesse an der Immobilie besteht. Der Notar wird über den Kaufvertrag bevollmächtigt, den Mieter offiziell von seinem Vorkaufsrecht zu informieren, ihm eine beglaubigte Abschrift (Kopie des Kaufvertrags) zuzusenden und im Anschluss eine Verzichtserklärung einzuholen. Unterschreibt der Mieter die Verzichtserklärung bewilligt dies einen schnelleren Ablauf, da die zweimonatige Wartefrist bis zum Erlöschen des Vorkaufsrechts nicht eingehalten werden muss.
Steuern und Bescheide nach Beurkundung
Auch das Finanzamt ist am Kauf einer Immobilie beteiligt, denn sobald diese übertragen worden ist, wird die Grunderwerbsteuer fällig. Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die der Staat beim Kauf einer Immobilie einmalig erhebt. Sie errechnet sich anhand des Kaufpreises und ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch. Momentan beträgt sie deutschlandweit zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises. Ausschlaggebend für die Berechnung ist hierbei der Ort, an dem die Immobilie steht. Der Notar ist dazu verpflichtet das Finanzamt direkt nach Beurkundung über den Verkauf zu informieren.
Anschließend verschickt das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid direkt an den Käufer. Dieser Bescheid informiert den Käufer über die Höhe der zu zahlenden Grunderwerbssteuer anlässlich des Immobilienkaufs.
Sobald die Grunderwerbssteuer bezahlt wurde und keinerlei anderweitige Steuerschulden von Seiten des Käufers vorhanden sind, erfolgt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung (UB). Diese Bescheinigung des Finanzamts sagt aus, dass aus steuerlicher Sicht keine Bedenken gegen die Kaufabwicklung bestehen. Wird die Bescheinigung jedoch nicht ausgestellt, weil zum Bespiel die Grunderwerbsteuer nicht gezahlt wurde, so darf der Käufer nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Als Folge dessen müsste der Verkäufer bis zur endgültigen Eigentumsübertragung für die Kosten des Käufers mithaften (beispielsweise Notargebühren, Grunderwerbsteuer).
Eine weitere Steuer, welche beim Immobilienankauf fällig wird, ist die Grundsteuer — nicht zu verwechseln mit der Grunderwerbsteuer. Die Grundsteuer ist eine von den Gemeinden erhobene Steuer auf Grundbesitz, die anhand mehrerer Werte festgesetzt/kalkuliert wird. Es handelt sich um eine regelmäßig zu zahlende Steuer, welche so lange anfällt, wie man Eigentümer einer Immobilie ist. Sie fällt jährlich an und wird üblicherweise pro Quartal bezahlt. Bei vermieteten Objekten besteht die Möglichkeit die Grundsteuer auf die Mieter umzulegen.
Die Eintragungsbekanntmachung wird durch das Grundbuchamt an alle Beteiligten versandt, sobald eine Änderung (Eintragung oder Löschung) im Grundbuch stattfindet. Beispielsweise wird nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, welche ja direkt nach der Beurkundung durch den Notar veranlasst wird, eine Eintragungsbekanntmachung an Notar, Käufer und Verkäufer versandt.
Die Eintragungsbekanntmachung ist ein gesetzlich geregeltes Dokument des Grundbuchamts, welches mit jeder neuen Eintragung oder Löschung im Grundbuch den an diesem Vorgang beteiligten Parteien zugeschickt wird. In dem Schreiben wird, das betroffene Grundbuchblatt sowie die exakt vorgenommene Änderung benannt. Oftmals wird die Eintragungsbekanntmachung mit einem Grundbuchauszug verwechselt. Diese sind jedoch nicht gleichwertig, da der Grundbuchauszug weit mehr Informationen enthält.
Auf vielen Immobilien lasten Grundpfandrechte, welche der Verkäufer – je nach Vereinbarung im Kaufvertrag – vor Verkauf durch eine Zahlung der Restschuld beseitigen kann. Dass die Restschuld beglichen ist und das Grundpfandrecht gelöscht werden kann, bestätigt die Bank oder der Gläubiger mit der sogenannten Löschungsbewilligung. Die Löschungsbewilligung ist ein Schreiben an das Grundbuchamt, in dem erklärt wird, dass ein Grundpfandrecht aufgehoben werden darf.
Kaufpreisfälligkeit und Übergabe des Besitzes
Bevor es zur Kaufpreiszahlung kommt, müssen im Normalfall folgende Vorrausetzungen erfüllt worden sein:
- Genehmigungen und Verzichtserklärungen angefordert
- Finanzamt über Kauf informiert
- Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch beantragt
- Löschungsbewilligungen von Gläubigern angefordert
Anschließend gilt dann die Kaufpreisfälligkeit. Im Kaufvertrag wurden die Grundvoraussetzungen für Fälligkeit des Kaufpreises exakt festgesetzt. Sobald diese erfüllt sind, schickt der Notar eine schriftliche Zahlungssaufforderung an den Käufer und informiert ebenfalls den Verkäufer (= Kaufpreisfälligkeitsmitteilung) Danach hat der Käufer in der Regel zwei Wochen Zeit, den Kaufpreis zu begleichen. Sobald der Verkäufer das Geld erhalten hat, bestätigt er dies schriftlich dem Notar.
Nach vollständiger Kaufpreiszahlung kommt es zur Übergabe des Besitzes. Damit ist die wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit und Verantwortung für die entsprechende Immobilie gemeint. Der Käufer hat nun die Möglichkeit das Objekt zu vermieten, selbst zu beziehen, zu sanieren, etc. Die Besitzübertragung erfolgt im Regelfall vor der Eigentumsübertragung (welche erst mit Eintragung im Grundbuch stattfindet).
Umgangssprachlich meint man mit “Besitz” und “Eigentum” meist dasselbe. Im Alltag kennen wir keinen Unterschied zwischen einem Hauseigentümer und einem Hausbesitzer.
Rechtlich gibt es einen klaren Unterschied zwischen den beiden Begriffen. Eigentum bedeutet, dass man ein Recht an der Sache hat und es einem somit aus rechtlicher Sicht auch gehört. Besitz bedeutet, dass jemand über etwas verfügen kann, da es physisch oder tatsächlich bei der Person ist. Mietet man ein Auto, so bleibt der Verleiher zwar Eigentümer, der Mieter wird für die Dauer der Miete aber Besitzer des PKWs. Der Eigentümer kann weiterhin rechtlich über das Auto verfügen und zum Beispiel seine Rückgabe verlangen und der Besitzer muss dem Folge leisten.
Fast immer vereinen sich Eigentum und Besitz in einer Person. Nur manchmal, wie zum Beispiel beim Verkauf einer Immobilie gibt es einen Besitzübergang bevor das Eigentum übertragen wird.
Ebenfalls findet hier der Übergang von Nutzen und Lasten (oder Besitz, Nutzen & Lasten) aller Art statt. Mit Nutzen oder Nutzungen ist die bereits beschriebene Nutzungsmöglichkeit des Objekts gemeint (vermieten, selbst einziehen o.ä.). Die Lasten hingegen sind meist Kosten in Form von Steuern, Versicherungsbeiträge o.ä., welche ab dem Übergang vom Käufer getragen werden müssen.
Durch den Übergang von Nutzen z.B. durch Mieteinnahmen und entstehenden Lasten z.B. durch Zahlungen von Reparaturen agiert man wie ein Eigentümer.
Im Kaufvertrag wird auch von Übergang der Gefahr gesprochen. Der Käufer trägt ab diesem Zeitpunkt das Risiko einer möglichen Wertminderung bei Beschädigung oder Zerstörung des Objekts sowie zufälligen Verschlechterung.
Eintritt in die Teilungserklärung
Wird eine geteilte Immobilie erworben, so tritt der Käufer als Teil des Immobilienkaufvertrags auch in die bestehende Teilungserklärung ein. Die Teilungserklärung definiert die Miteigentumsanteile und wurde im Vorfeld beim Grundbuchamt eingereicht. Im nachfolgenden Artikel erklären wir, was eine Teilungserklärung ist, was diese enthält und wie sie aufgebaut ist.
Zusammenfassung
Der Ablauf eines Immobilien-Verkaufs ist bis ins kleinste Detail geregelt und hier gibt es jede Menge Dokumente und behördliche Schritte, die getan werden müssen. Es handelt sich nicht um einen schnell unterzeichneten Vertrag mit anschließender Zahlung des Kaufpreises, sondern einen Vorgang, der sich meist über Wochen hinzieht. Doch keine Angst: der Notar erledigt den Großteil der Arbeit für den Käufer und Verkäufer!
Ein Immobilien-Kaufvertrag unterscheidet sich zwar von Notar zu Notar, enthält jedoch immer vier wesentliche Themen:
- Vertragsparteien werden genannt (Käufer und Verkäufer)
- Gegenstand des Vertrags (was gekauft wird: ein Grundstück, eine Wohnung, etc.)
- Kaufpreis
- Sicherheiten, Risikohinweise, Durchführungsbestimmungen und Vollmachten für den Notar
Der eigentliche Gegenstand des Kaufvertrages lässt sich auf zwei bis drei Seiten komprimieren. Lassen Sie sich demnach von den vielen Seiten nicht abschrecken!
