Beim Kauf einer Immobilie kommt immer ein Kaufver­trag zustande, der oftmals unbekannte Fachbe­griffe enthält. Im Folgenden möchten wir Ihnen diese Schlüs­sel­be­griffe erklären, so dass Sie einen Kaufver­trag mit Leich­tig­keit lesen und auch tatsäch­lich verstehen können.

Auflassung und Auflassungsvormerkung

Zualler­erst läuft einem der Begriff Auflas­sung über den Weg. Seinen Ursprung findet die Auflas­sung im germa­ni­schen. Wenn ein Haus von einem neuen Eigen­tümer übernommen wurde, ließ man mehrere Tage die Türe offen (daher: Auflassen), damit die anderen Dorfbe­wohner die Eigen­tums­über­tra­gung wahrnehmen konnten. Als Auflas­sung bezeichnet man heutzu­tage die Übertra­gung des Besitzes auf jemand anderen. Dies wird in Form eines Kaufver­trags durch einen Notar beurkundet. Auflas­sung und Eintra­gung des Eigen­tums­wech­sels ins Grund­buch bewirken den Eigentumsübertrag.

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Zuvor erfolgt aller­dings die Auflas­sungs­vor­mer­kung, dabei handelt es sich um eine Belastung, welche in das Grund­buch einge­tragen wird und den Anspruch des Käufers auf Eigen­tums­über­tra­gung bis zu seiner endgül­tigen Eintra­gung als Eigen­tümer sichert. Jegliche Eintra­gung oder Löschung im Grund­buch ist nachfol­gend nur noch mit Zustim­mung des Grund­stück­käu­fers möglich.

Die Auflas­sungs­vor­mer­kung dient zum beider­sei­tigen Schutz des Käufers und Verkäu­fers, um sicher­zu­stellen das erfolgt, was zuvor im Kaufver­trag festge­legt wurde. So kann weder der Verkäufer zweimal verkaufen oder nach Zahlung des Käufers einfach „abhauen“ noch der Käufer nach Eintra­gung als Eigen­tümer die Zahlung verwei­gern. Mit Hilfe der Auflas­sungs­vor­mer­kung wird eine Verpflich­tung von beiden Seiten gleicher­maßen einge­gangen und ein mögli­cher Rechts­streit verhindert.

Einfach ausge­drückt wird die Immobilie durch die Auflas­sungs­vor­mer­kung für den Käufer reser­viert, um Rechts­si­cher­heit zu schaffen, da der Übertra­gungs­pro­zess einige Zeit in Anspruch nehmen kann.

Auf diese Weise ist es möglich, dass der Käufer den Kaufpreis zahlt, ohne bereits Eigen­tümer zu sein, jedoch mit der Sicher­heit, dass eine nach Verkaufs­ab­schluss statt­fin­dende Eintra­gung oder Abände­rung im Grund­buch ohne seine Zustim­mung ausge­schlossen ist. Nach Zahlung kann der Käufer dann als Eigen­tümer registriert werden. Der Verkäufer kann die Eintra­gung zu diesem Zeitpunkt nicht mehr verhin­dern oder abändern. Dies ist der übliche Weg die Rechte beider Seiten zu schützen.

Vertretung mit und ohne Vollmacht

Deswei­teren wird im Kaufver­trag auch eine Vertre­tung mit Vollmacht vermerkt, sollte dies der Fall sein. Bei der Beurkun­dung des Immobi­li­en­kauf­ver­trages durch den Notar müssen nicht alle Betei­ligten persön­lich anwesend sein. Statt­dessen kann ein Bevoll­mäch­tigter für die nicht anwesende Person unter­schrieben. Zuvor muss jedoch diese Vollmacht bei einem Notar selbst beglau­bigt werden, um die Gültig­keit zu gewähr­lei­sten. Nur dann gilt der Kaufvertrag.

Bei einer Vertre­tung ohne Vollmacht hingegen, bleibt der Kaufver­trag so lange ungültig, bis die nicht anwesende Person notariell bestä­tigt hat, dass die Vertre­tung in ihrem Sinne war. Der Kaufver­trag selbst gilt erst dann als notariell beurkundet.

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Genehmigungen bis hin zum Kaufvertrag

Um den Vorgang eines Immobi­li­en­kaufs nun noch in einen groben zeitli­chen Rahmen zu setzen: nach der Kaufent­schei­dung wird der Kaufver­trag (durch den Notar) vorbe­reitet. Sobald dieser fertig ist, geht es zur Beurkun­dung. Jedoch wird der Käufer nach Beurkun­dung nicht sofort Eigen­tümer der Immobilie, da er ja noch nicht im Grund­buch (Abtei­lung I) als solcher einge­tragen ist. Die eigent­liche Eigen­tums­über­tra­gung findet erst später statt.

Manchmal müssen Geneh­mi­gungen von Ämtern einge­holt werden, damit der beurkun­dete Verkauf erfolgen kann. Je nach Lage eines Grund­stücks gibt es unter­schied­liche Gegeben­heiten, die eine solche Geneh­mi­gung notwendig machen. Dies trifft zum Beispiel zu, wenn das Grund­stück in einem Sanie­rungs­ge­biet liegt. In einem Sanie­rungs­ge­biet sollen Gebäude sowie Straßen verän­dert werden, um Missstände zu besei­tigen und das Gebiet funktio­naler und für die Bewohner attrak­tiver zu machen. Es handelt sich vor allem um Gebiete mit alten Häusern, die lange nicht instand gesetzt worden sind. Sanie­rungs­ge­biete werden von der Gemeinde oder Stadt festge­setzt und im Grund­buch (Abtei­lung II) mit einem Sanie­rungs­ver­merk (Eintrag zur Sanie­rung) versehen. So kann das entspre­chende Grund­stück, welches sich in einem Sanie­rungs­ge­biet befindet, nicht ohne Geneh­mi­gung des zustän­digen Amts verkauft oder belastet werden. 

Darüber hinaus hat die Stadt oder Gemeinde ein Vorkaufs­recht am Grund­stück bzw. der Immobilie. Mit Vorkaufs­recht oder Mieter­vor­kaufs­recht ist der Anspruch gemeint, eine Sache, hier die Immobilie zualler­erst abkaufen zu dürfen, wenn der Eigen­tümer verkaufen möchte. 

Generell gilt: wird die Wohnung an einen Dritten verkauft, so ist der aktuelle Mieter (oder auch die Gemeinde bzw. Stadt) zum Vorkauf berech­tigt. Die Person mit dem Vorkaufs­recht muss über den Inhalt des beurkun­deten Kaufver­trags unter­richtet werden und ihr muss das Objekt zu denselben Kondi­tionen angeboten werden. Sie hat dann die Möglich­keit dieses inner­halb einer Frist von zwei Monaten abzukaufen und somit den zuvor aufge­setzten und beurkun­deten Kaufver­trag mit dem Käufer für nichtig zu erklären. Es besteht hier also die Möglich­keit, dass der jetzige Mieter dem Käufer das Objekt nach abgeschlos­senem Kaufver­trag noch „wegschnappt“.

Um dies vorzu­beugen, befragt die IDEE-plus-GELD bereits im Vorfeld Mieter unserer Anlage-Immobi­lien, ob Inter­esse an der Immobilie besteht. Der Notar wird über den Kaufver­trag bevoll­mäch­tigt, den Mieter offiziell von seinem Vorkaufs­recht zu infor­mieren, ihm eine beglau­bigte Abschrift (Kopie des Kaufver­trags) zuzusenden und im Anschluss eine Verzichts­er­klä­rung einzu­holen. Unter­schreibt der Mieter die Verzichts­er­klä­rung bewil­ligt dies einen schnel­leren Ablauf, da die zweimo­na­tige Warte­frist bis zum Erlöschen des Vorkaufs­rechts nicht einge­halten werden muss.

Steuern und Bescheide nach Beurkundung

Auch das Finanzamt ist am Kauf einer Immobilie betei­ligt, denn sobald diese übertragen worden ist, wird die Grund­er­werb­steuer fällig. Die Grund­er­werb­steuer ist eine Steuer, die der Staat beim Kauf einer Immobilie einmalig erhebt. Sie errechnet sich anhand des Kaufpreises und ist je nach Bundes­land unter­schied­lich hoch. Momentan beträgt sie deutsch­land­weit zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises. Ausschlag­ge­bend für die Berech­nung ist hierbei der Ort, an dem die Immobilie steht. Der Notar ist dazu verpflichtet das Finanzamt direkt nach Beurkun­dung über den Verkauf zu informieren. 

Anschlie­ßend verschickt das Finanzamt den Grund­er­werb­steu­er­be­scheid direkt an den Käufer. Dieser Bescheid infor­miert den Käufer über die Höhe der zu zahlenden Grund­er­werbs­steuer anläss­lich des Immobilienkaufs.

Sobald die Grund­er­werbs­steuer bezahlt wurde und keinerlei ander­wei­tige Steuer­schulden von Seiten des Käufers vorhanden sind, erfolgt eine Unbedenk­lich­keits­be­schei­ni­gung (UB). Diese Beschei­ni­gung des Finanz­amts sagt aus, dass aus steuer­li­cher Sicht keine Bedenken gegen die Kaufab­wick­lung bestehen. Wird die Beschei­ni­gung jedoch nicht ausge­stellt, weil zum Bespiel die Grund­er­werb­steuer nicht gezahlt wurde, so darf der Käufer nicht als Eigen­tümer ins Grund­buch einge­tragen werden. Als Folge dessen müsste der Verkäufer bis zur endgül­tigen Eigen­tums­über­tra­gung für die Kosten des Käufers mithaften (beispiels­weise Notar­ge­bühren, Grunderwerbsteuer).

Eine weitere Steuer, welche beim Immobi­li­en­an­kauf fällig wird, ist die Grund­steuer — nicht zu verwech­seln mit der Grund­er­werb­steuer. Die Grund­steuer ist eine von den Gemeinden erhobene Steuer auf Grund­be­sitz, die anhand mehrerer Werte festgesetzt/kalkuliert wird. Es handelt sich um eine regel­mäßig zu zahlende Steuer, welche so lange anfällt, wie man Eigen­tümer einer Immobilie ist. Sie fällt jährlich an und wird üblicher­weise pro Quartal bezahlt. Bei vermie­teten Objekten besteht die Möglich­keit die Grund­steuer auf die Mieter umzulegen.

Die Eintra­gungs­be­kannt­ma­chung wird durch das Grund­buchamt an alle Betei­ligten versandt, sobald eine Änderung (Eintra­gung oder Löschung) im Grund­buch statt­findet. Beispiels­weise wird nach der Eintra­gung der Auflas­sungs­vor­mer­kung im Grund­buch, welche ja direkt nach der Beurkun­dung durch den Notar veran­lasst wird, eine Eintra­gungs­be­kannt­ma­chung an Notar, Käufer und Verkäufer versandt.

Die Eintra­gungs­be­kannt­ma­chung ist ein gesetz­lich geregeltes Dokument des Grund­buch­amts, welches mit jeder neuen Eintra­gung oder Löschung im Grund­buch den an diesem Vorgang betei­ligten Parteien zugeschickt wird. In dem Schreiben wird, das betrof­fene Grund­buch­blatt sowie die exakt vorge­nom­mene Änderung benannt. Oftmals wird die Eintra­gungs­be­kannt­ma­chung mit einem Grund­buch­auszug verwech­selt. Diese sind jedoch nicht gleich­wertig, da der Grund­buch­auszug weit mehr Infor­ma­tionen enthält.

Auf vielen Immobi­lien lasten Grund­pfand­rechte, welche der Verkäufer – je nach Verein­ba­rung im Kaufver­trag – vor Verkauf durch eine Zahlung der Restschuld besei­tigen kann. Dass die Restschuld begli­chen ist und das Grund­pfand­recht gelöscht werden kann, bestä­tigt die Bank oder der Gläubiger mit der sogenannten Löschungs­be­wil­li­gung. Die Löschungs­be­wil­li­gung ist ein Schreiben an das Grund­buchamt, in dem erklärt wird, dass ein Grund­pfand­recht aufge­hoben werden darf.

Kaufpreisfälligkeit und Übergabe des Besitzes

Bevor es zur Kaufpreis­zah­lung kommt, müssen im Normal­fall folgende Vorrau­set­zungen erfüllt worden sein:

  1. Geneh­mi­gungen und Verzichts­er­klä­rungen angefordert
  2. Finanzamt über Kauf informiert
  3. Eintra­gung der Auflas­sungs­vor­mer­kung ins Grund­buch beantragt
  4. Löschungs­be­wil­li­gungen von Gläubi­gern angefordert

Anschlie­ßend gilt dann die Kaufpreis­fäl­lig­keit. Im Kaufver­trag wurden die Grund­vor­aus­set­zungen für Fällig­keit des Kaufpreises exakt festge­setzt. Sobald diese erfüllt sind, schickt der Notar eine schrift­liche Zahlungs­sauf­for­de­rung an den Käufer und infor­miert ebenfalls den Verkäufer (= Kaufpreis­fäl­lig­keits­mit­tei­lung) Danach hat der Käufer in der Regel zwei Wochen Zeit, den Kaufpreis zu beglei­chen. Sobald der Verkäufer das Geld erhalten hat, bestä­tigt er dies schrift­lich dem Notar.

Nach vollstän­diger Kaufpreis­zah­lung kommt es zur Übergabe des Besitzes. Damit ist die wirtschaft­liche Nutzungs­mög­lich­keit und Verant­wor­tung für die entspre­chende Immobilie gemeint. Der Käufer hat nun die Möglich­keit das Objekt zu vermieten, selbst zu beziehen, zu sanieren, etc. Die Besitz­über­tra­gung erfolgt im Regel­fall vor der Eigen­tums­über­tra­gung (welche erst mit Eintra­gung im Grund­buch stattfindet).

Besitz und Eigentum: wo liegt der Unterschied? 

Umgangs­sprach­lich meint man mit “Besitz” und “Eigentum” meist dasselbe. Im Alltag kennen wir keinen Unter­schied zwischen einem Hausei­gen­tümer und einem Hausbesitzer.

Recht­lich gibt es einen klaren Unter­schied zwischen den beiden Begriffen. Eigentum bedeutet, dass man ein Recht an der Sache hat und es einem somit aus recht­li­cher Sicht auch gehört. Besitz bedeutet, dass jemand über etwas verfügen kann, da es physisch oder tatsäch­lich bei der Person ist. Mietet man ein Auto, so bleibt der Verleiher zwar Eigen­tümer, der Mieter wird für die Dauer der Miete aber Besitzer des PKWs. Der Eigen­tümer kann weiterhin recht­lich über das Auto verfügen und zum Beispiel seine Rückgabe verlangen und der Besitzer muss dem Folge leisten.

Fast immer vereinen sich Eigentum und Besitz in einer Person. Nur manchmal, wie zum Beispiel beim Verkauf einer Immobilie gibt es einen Besitz­über­gang bevor das Eigentum übertragen wird.

Ebenfalls findet hier der Übergang von Nutzen und Lasten (oder Besitz, Nutzen & Lasten) aller Art statt. Mit Nutzen oder Nutzungen ist die bereits beschrie­bene Nutzungs­mög­lich­keit des Objekts gemeint (vermieten, selbst einziehen o.ä.). Die Lasten hingegen sind meist Kosten in Form von Steuern, Versi­che­rungs­bei­träge o.ä., welche ab dem Übergang vom Käufer getragen werden müssen.

Durch den Übergang von Nutzen z.B. durch Mietein­nahmen und entste­henden Lasten z.B. durch Zahlungen von Repara­turen agiert man wie ein Eigentümer.

Im Kaufver­trag wird auch von Übergang der Gefahr gespro­chen. Der Käufer trägt ab diesem Zeitpunkt das Risiko einer mögli­chen Wertmin­de­rung bei Beschä­di­gung oder Zerstö­rung des Objekts sowie zufäl­ligen Verschlechterung.

Eintritt in die Teilungserklärung

Wird eine geteilte Immobilie erworben, so tritt der Käufer als Teil des Immobi­li­en­kauf­ver­trags auch in die bestehende Teilungs­er­klä­rung ein. Die Teilungs­er­klä­rung definiert die Mitei­gen­tums­an­teile und wurde im Vorfeld beim Grund­buchamt einge­reicht. Im nachfol­genden Artikel erklären wir, was eine Teilungs­er­klä­rung ist, was diese enthält und wie sie aufge­baut ist.

Was ist eine Teilungserklärung? Immobi­lien-Wörter­buch Was ist eine Teilungserklärung?

Zusammenfassung

Der Ablauf eines Immobi­lien-Verkaufs ist bis ins kleinste Detail geregelt und hier gibt es jede Menge Dokumente und behörd­liche Schritte, die getan werden müssen. Es handelt sich nicht um einen schnell unter­zeich­neten Vertrag mit anschlie­ßender Zahlung des Kaufpreises, sondern einen Vorgang, der sich meist über Wochen hinzieht. Doch keine Angst: der Notar erledigt den Großteil der Arbeit für den Käufer und Verkäufer!

Ein Immobi­lien-Kaufver­trag unter­scheidet sich zwar von Notar zu Notar, enthält jedoch immer vier wesent­liche Themen:

  1. Vertrags­par­teien werden genannt (Käufer und Verkäufer)
  2. Gegen­stand des Vertrags (was gekauft wird: ein Grund­stück, eine Wohnung, etc.)
  3. Kaufpreis
  4. Sicher­heiten, Risiko­hin­weise, Durch­füh­rungs­be­stim­mungen und Vollmachten für den Notar

Der eigent­liche Gegen­stand des Kaufver­trages lässt sich auf zwei bis drei Seiten kompri­mieren. Lassen Sie sich demnach von den vielen Seiten nicht abschrecken!