Die Bundesrepublik ist zu einem der weltweit bedeutendsten Immobilienmärkten aufgestiegen und liegt in dieser Hinsicht nur noch hinter den Vereinigten Staaten von Amerika. Rund zwei von drei Euro, die in Deutschland in 2019 in Immobilien investiert werden, kommen mittlerweile von institutionellen Investoren aus dem Ausland in den deutschen Markt. Dadurch wird eine hohe Nachfragesituation geschaffen, in der die Preise immer weiter ansteigen. Dazu kommt, dass es kaum einen Bereich gibt, in denen der Ansturm auf die begehrten Anlageobjekte nicht auf ein sehr knappes Angebot trifft. Daraus folgt: Es gibt weniger Immobilienverkäufe und die Umsätze sinken. Arcadis, eine führende globale Planungs- und Beratungsgesellschaft, unter anderem im Bereich Immobilien, zeigt das in ihrem aktuellen „Immobilienmarkt Deutschland Trendreport“, 1. Halbjahr 2019.
Niedrigste Umsätze im Immobiliensektor seit fünf Jahren
Der Trendreport der Arcadis zeigt, dass die Umsätze auf dem deutschen Immobilienmarkt in den ersten beiden Quartalen 2019 nur 20,5 Milliarden Euro erreichte. Das ist der geringste Wert der letzten fünf Jahre und etwa 24 % weniger als in den ersten zwei Quartalen von 2018. Im Vergleich zum Rekordjahr 2017 ging das Transaktionsvolumen bei Immobilien damit sogar um etwa 40 % zurück. Einige Teilbereiche wie Wohngebäude und Grundstücke konnten im direkten Vergleich zum 1. Halbjahr 2018 sogar um 8 % zulegen und ein Transaktionsvolumen von 6,6 Milliarden Euro erreichen, allerdings reichte das nicht, um den Rückgang in den übrigen Bereichen auszugleichen. Für eine Wohneinheit, die 2018 noch 184.000 € kostete, musste in 2019 schon 208.000 € bezahlt werden.
Geringeres Transaktionsvolumen, aber höhere Quadratmeterpreise
In den übrigen Segmenten war dagegen ein deutlicher Umsatzrückgang zu verzeichnen. Bei Büroimmobilien reduzierte sich der Umsatz bedingt durch den allgemeinen Flächenmangel gemessen an den ersten zwei Quartalen des Rekordjahres 2017 um mehr als 50 %. In den ersten zwei Quartalen 2019 erreichte das Transaktionsvolumen noch etwa 7,1 Milliarden Euro. Pro Quadratmeter wurde 2019 aber deutlich mehr bezahlt, 500 Euro mehr als 2018 und sogar 1.150 Euro mehr als 2017. Im Segment Handel war ein Rückgang des Transaktionsvolumens von rund 25 % zu verzeichnen, hier waren es im 1. Halbjahr 2019 noch 3,2 Milliarden. Gegenüber 2018 stieg der mittlere Quadratmeterpreis aber um rund 600 Euro. Falk Schollenberger, Senior Advisor / Lifecycle Management bei Arcadis, sagt dazu: „Die Kapitalisierungsrate, also das Verhältnis des erzielbaren Nettoeinkommens einer Immobilie zu ihrem Kaufpreis, liegt bei Handelsimmobilien im ersten Halbjahr 2019 wie im Vorjahr mit durchschnittlich 7,5 Prozent weiter auf einem hohen Niveau.“ Der Einzelhandel habe aber weiter mit der zunehmenden Konkurrenz aus dem Versandhandelbereich zu kämpfen, deshalb sei im Handelsimmobilienmarkt mit erheblichen Restrukturierungen und Anpassungen zu rechnen.
Niedriges Transaktionsvolumen aufgrund von geringem Angebot – Beispiel Hotelimmobilien
Industrie- und Logistikimmobilien verfehlten in den ersten beiden Quartalen 2019 mit 2,5 Milliarden Euro nur knapp nur knapp das Vorjahresniveau. So sind beispielsweise Hotelimmobilien mit durchschnittlich 5,4 % Kapitalisierungsrate nach wie vor beliebte und renditeträchtige Investitionsobjekte. Allerdings fielen gerade Hotelimmobilien mit einem Gesamt-Transaktionsvolumen von 1,1 Milliarden Euro auf ungefähr die Hälfte des Vergleichswertes aus dem Vorjahr. Zu sagen, in diesem Marktsegment lasse die Investitionslust nach, trifft es aber kaum – vor allem nicht in Großstädten – vielmehr zeigt sich hier der Mangel an passenden Objekten.
Geringes Angebot in A‑Regionen — Ausweichen auf B- und C‑Regionen
Marcus Herrmann, CEO Arcadis Europe Central sieht bislang kein Ende des Immobilienbooms in Deutschland. Das gegenwärtige Immobilienangebot macht aber unter Umständen einen Strategiewechsel nötig. „Das niedrige Angebot vor allem im Top-Lagen führt dabei dazu, dass sich Investoren zunehmend auch den sogenannten B- und C‑Städten zuwenden“, so Herrmann. Mögliche Risiken für den Immobilienmarkt sieht er hauptsächlich in einer steigenden wirtschaftlichen Volatilität, in der Verunsicherung durch Handelskonflikte und in politischen Spannungen.