Wer eine Baufi­nan­zie­rung abschließen möchte, sieht sich oft mit ähnlich klingenden Fremd­wör­tern konfron­tiert, die man oftmals schon in der Werbung gesehen, aber nie so richtig verstanden hat. Wir erklären Ihnen die wichtig­sten Begriffe und liefern verständ­liche Defini­tionen zu allen Wörtern, auf die Sie bei der Baufi­nan­zie­rung stoßen könnten. Diese wichtigen Grund­lagen zu verstehen ist bei einer so hohen Darle­hens­summe wie bei einem Immobi­li­en­kredit sehr wichtig.

Finanzierungs-Grundlagen

Eine Finan­zie­rungKredit oder Darlehen setzt sich grund­sätz­lich aus fünf elemen­tare Bausteine zusammen: die Darle­hens­summe oder der Darle­hens­be­trag, die Laufzeit, die Zinsen, die Zinsbin­dung und die monat­liche Rate. Die letzteren drei nennt man auch Kondi­tionen. Verein­facht erklärt sind Kondi­tionen die finan­zi­ellen Bedin­gungen und Kosten, zu denen das Darlehen gewährt wird.

Der Darle­hens­be­trag ist die Summe, die Sie sich vom Kredit­in­stitut leihen. Nicht immer können Sie sich den gesamten Kaufpreis der Immobilie leihen. Oft verlangt eine Bank bei einer Immobi­li­en­fi­nan­zie­rung, dass der Käufer einen Teil der Kosten aus eigener Tasche zahlt. Das Fachwort hierzu ist Eigen­kapital. Der Anteil des Eigen­ka­pi­tals wird im Verhältnis zu den Gesamt­ko­sten der Immobilie in Prozent angegeben. Kostet die Immobile 100.000 Euro so spricht man von 20 Prozent Eigen­kapital-Anteil, wenn man 20.000 Euro aus eigener Tasche zahlt. Gleich­zeitig würde man die Finan­zie­rung nun eine 80 % Finan­zie­rung nennen, da man sich 80.000 Euro von der Bank leiht.

Die Laufzeit wird häufig mit der Zinsbin­dung verwech­selt. Mit Laufzeit ist der Zeitrahmen gemeint, der benötigt wird um das Darlehen vollständig zurück­zu­zahlen. In unserem obigen Beispiel wäre die Laufzeit bei einer jährli­chen Rückzah­lung von 5.000 Euro genau 20 Jahre.

Die Zinsbin­dung, Sollzins­bin­dung oder Zinsfest­schreibung definiert hingegen nur den Zeitraum, für den sich der Darle­hens­nehmer und die Bank auf einen festen Zinssatz einigen. Ein Zinssatz muss also nicht für die komplette Laufzeit des Kredits gelten, sondern nur für einen Teil der Laufzeit. Die Gründe weswegen Darle­hens­nehmer eine kürzere oder längere Zinsbin­dung wählen sind vielfältig, doch im Grund­satz gilt, dass je länger die Zinsbin­dung, desto höher auch der Zins. Nachdem die Zinsbin­dung abgelaufen ist, wird für die noch zu zahlende Summe, auch Restschuld genannt, ein neuer Zinssatz festge­legt. Die genauen Bedin­gungen für diesen neuen Zinssatz werden oft schon zu Beginn des Darle­hens im Vertrag festge­legt. Da es auf dem Markt oft zum Ablauf der Zinsbin­dung bessere Kondi­tionen als den vorab festge­legten Anschluss­zins gibt, bemüht sich der Darle­hens­nehmer häufig nach Ablauf der Zinsbin­dung um eine Anschluss­finanzierung oder schließt frühzeitig ein Forward-Darlehen ab. Doch dazu später mehr.

Zinsen: Diese sind die Kosten für den Kredit und werden in Prozent bezogen auf die Darle­hens­summe und einen Zeitraum von 12 Monaten angegeben. Bei einem Darlehen über 100.000 Euro zu einem Zinssatz von 1% werden also alle 12 Monate 1.000 Euro (= 1 %) an Zinsen an die Bank fällig. Zahlungen finden aber fast ausschließ­lich auf monat­li­cher Basis statt und somit ist der monat­lich fällige in unserem Beispiel 83,33 Euro (1/12 von 1.000 Euro).

Zahlt man aller­dings nur die fälligen Zinsen an die Bank, werden sich die Schulden niemals reduzieren. Die Rückzah­lung der Schuld wird Tilgung genannt. Die Höhe der Tilgung wird ebenfalls in Prozent auf einen Zeitraum von 12 Monaten angegeben. Eine Tilgung über 1 % ist in unserem Beispiel 1.000 Euro Rückzah­lung pro Jahr. Der monat­lich zu zahlende Betrag wird Tilgungs­rate genannt und beläuft sich auf 83,33 Euro

Die Summe aus Zinszah­lung und Tilgungs­rate bildet die Monats­rate, die an die Bank zu zahlen ist. Wie hoch diese Rate sein soll, sollten Sie sich genau überlegen, um keine zu hohen Verpflich­tungen einzu­gehen, denen sie später nicht mehr nachkommen können.

Das obige sind die verein­fachten Grund­lagen und Bausteine einer Finan­zie­rung. Da Kaufmänner und Bankhäuser seit Jahrhun­derten Kredite in verschie­den­sten Formen vergeben, haben sich diese Grund­lagen um Tricks und Gestal­gungs­va­ri­anten erweitert.

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Zins ist nicht gleich Zins

Sicher­lich haben Sie schon einmal den Begriff Effek­tiv­zins und Sollzins gelesen und sich die Frage gestellt, wo der Unter­schied liegt, zumal die Höhe der beiden Zinssätze oft nur minimal unterschiedlich.

Was ist der Sollzins oder Nominal­zins?

Der Nominal­zins oder Sollzins gibt den reinen Zinssatz eines Darle­hens an. Er berück­sich­tigt aber nicht die Neben­ko­sten, die beispiels­weise bei einer Immobi­li­en­fi­nan­zie­rung anfallen.

Was versteht man unter Effek­tiv­zinsen oder effek­tiver Jahres­zins?

Bei den Effek­tiv­zinsen muss die Bank zum Sollzins die zusätz­lich anfal­lenden Neben­ko­sten mit einbe­rechnen. Der Effek­tiv­zins ist dadurch höher und näher an den tatsäch­li­chen Kosten, die von Ihnen zu zahlen sind. Neben­ko­sten bei einer Finan­zie­rung sind zum Beispiel (aber nicht immer) Vermitt­lungs­pro­vi­sion, Bearbei­tungs­ge­bühren, Kosten für die Beurkun­dung der Grund­schuld (Pfand­brief) und manchmal auch Schät­zungs- oder Bewer­tungs­ko­sten. Seit einigen Jahren müssen Finan­zie­rungs­häuser den Effek­ziv­zins verpflich­tent angeben, um den Kunden den Angebots­ver­gleich zu verein­fa­chen. Doch für vollstän­dige Trans­pa­renz sorgt dieses System leider nicht, da die gesetz­li­chen Vorschriften nicht alle Neben­ko­sten beinhalten und z.B. Bereit­stel­lungs­zinsen nicht berück­sich­tigt werden.

Was beein­flusst den Zinssatz, den mir meine Bank anbietet? 

Jeder Kredit birgt für die Bank auch ein Risiko. Zahlt der Darle­hens­nehmer das Geld pünkt­lich zurück oder nicht? Sie versucht dieses Risiko einzu­schätzen und verlangt entspre­chend Zinsen. Je höher das Risiko für die Bank zu sein scheint, desto höher der Zins, den sie verlangt. Neben Ihrer Bonität gibt es noch weitere Faktoren, die den Zinssatz beeinflussen:

  • Leitzins der EZB (Europäi­sche Zentral­bank)
    Ihr Zinssatz ist in erster Linie vom sogenannten EURIBOR (Euro Inter­Bank Offered Rate) abhängig. Dies ist der Zinssatz, zu dem sich Banken in der Eurozone gegen­seitig kurzzeitig Gelder leihen. Steigt dieser, steigen auch die Zinsen, die Banken von Ihren Kunden verlangen.
  • Dauer der Zinsbin­dung
    Eine längere Zinsbin­dung bedeutet mehr Planungs­si­cher­heit für den Kredit­nehmer. Die Bank lässt sich diese Sicher­heit bezahlen und verlangt höhere Sollzinsen, je länger die Zinsbin­dung gilt.
  • Höhe der Kredit­summe
    Je höher die Kredit­summe, desto höher ist auch das Risiko in den Augen der Bank und sie verlangt einen höheren Zins.
  • Sicher­heiten
    Hinter­legte Sicher­heiten, wie die Immobilie selbst, verrin­gern das Ausfall­ri­siko für die Bank und erlauben einen günsti­geren Zinssatz. 
  • Minimal­fak­toren
    Es gibt viele weitere Faktoren, die den Zinssatz minimal beein­flussen können. Beispiels­weise ist eine Verlän­ge­rung der bereit­stel­lungs­freien Zeit einer davon.

Darlehensbetrag ist nicht gleich Auszahlungssumme

Um den Zweck des Effek­tiv­zinses noch näher zu verdeut­li­chen, möchten wir auf etwas hinweisen, das wenigen bekannt ist: Der abgeschlos­sene Darle­hens­be­trag unter­scheidet sich häufig von der tatsäch­lich ausge­zahlten Summe.

Auf Finan­zie­rungs­por­talen und in Baufi­nan­zie­rungs­rech­nern wird nur der Netto-Darle­hens­be­trag, also die Auszah­lungs­summe, als Berech­nungs­grund­lage gewählt. Diese Summe sollte deckungs­gleich mit dem benötigten Betrag, damit Sie Ihr Vorhaben reali­sieren können. Zur Auszah­lungs­summe kommen Bearbei­tungs­ge­bühren und vorge­schrie­bene Kredit­ver­si­che­rungen hinzu und die Summe hieraus bilden die Grund­lagen für die Zinsbe­rech­nung. Rechnet man nun zu dieser Summe noch alle auf die Laufzeit anfal­lenden Zinsen hinzu, erhält man das, was man am Ende der Laufzeit insge­samt gezahlt hat. Den Gesamt­be­trag des Kredits, auch Brutto-Darle­hens­be­trag oder Gesamt­dar­le­hens­be­trag genannt. Möchten Sie zwei Kredit­an­ge­bote verglei­chen, lohnt sich ein Blick auf diesen Betrag , um das bessere Angebot zu identi­fi­zieren. Aller­dings funktio­niert dies nur, bei exakt gleichen Kondi­tionen wie Zinsfest­schreibung, Tilgungs­rate und Auszahlungssumme.

Annuitätendarlehen: Sinkende Zinsen vs. steigende Tilgungsraten

Wie in den Grund­lagen beschrieben unter­teilt sich die Monats­rate in Tilgung und anfal­lende Zinsen. Doch mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld und die sich aus der Restschuld ergebenden Zinsen sinken ebenfalls. Durch diese sinkende Zinsbe­la­stung müsste sich die monat­liche Zahlung an die Bank doch eigent­lich von Monat zu Monat verrin­gern. Da dies für den Kunden und die Bank etwas unüber­sicht­lich werden würde und auch schwer zu planen, bleibt die monat­liche Rate statt­dessen gleich und der sich verrin­gernde Anteil an Zinsen wird durch eine höhere Tilgung ausge­gli­chen. Dies erklärt auch, wieso man von einer anfäng­li­chen Tilgungs­rate von x % spricht: denn direkt nach der ersten Zahlung tilgt man ja mehr, um die sinkenden Zinsen auszu­glei­chen. Die Tilgung steigt also mit jeder Zahlung an.

Ein Darlehen bei dem die monat­liche Rate stehts dieselbe Höhe wird als Annui­tä­ten­dar­lehen bezeichnet. Annus kommt aus dem Latei­ni­schen und bedeutet Jahr, da jedes Jahr dieselbe Summe an die Bank gezahlt wird. Das Verhältnis aus Tilgung und Zins variiert mit jeder Zahlung, wobei die Tilgungs­rate steigt und die Zinszah­lung geringer wird. Ein Annui­tä­ten­dar­lehen ist die am häufig­sten verwen­dete Form der Immobilienfinanzierung.

Weitere Fachbegriffe bei der Immobilienfinanzierung

Bereit­stel­lungs­freie Zeit

Oft liegen zwischen dem Abschluss des Darle­hens und der Zahlung des Kaufpreises der Immobilie einige Monate oder im Falle eines Neubaus manchmal auch Jahre. In dieser Zeit wird die Darle­hens­summe von der Bank bereit­ge­halten, dem Verbrau­cher aber noch nicht ausge­zahlt. Erst durch die Auszah­lung des Darle­hens fallen die ersten Zinsen an und daher ist der maximale Zeitraum im Kredit­ver­trag präzise definiert.

Läuft die bereit­stel­lungs­freie Zeit ab, ohne dass der Kaufpreis bezahlt wurde, fallen für den Verbrau­cher sogenannte Bereit­stel­lungs­zinsen an, als Ersatz für die Einnahmen der Bank, die sie aus den normalen Zinsen gehabt hätte. Bereit­stel­lungs­zinsen liegen meist bei ca. 0,15 — 0,25 Prozent je Monat, also etwa 3 Prozent im Jahr.

Läuft die bereit­stel­lungs­freie Zeit in unserem obigen Beispiel ab und lässt sich der Verbrau­cher den Kredit erst drei Monate nach Ablauf auszahlen, so würde er 3 x 0,25 Prozent Zinsen auf die Summe von 100.000 Euro an Bereit­stel­lungs­zinsen zahlen müssen, also insge­samt 750 Euro oder 250 Euro monatlich.

Vor allem bei Neubauten sollten Sie auf die bereit­stel­lungs­freie Zeit und den Bereit­stel­lungs­zins achten, da sich Baumaß­nahmen häufig verzö­gern. Aber auch beim Kauf von Bestands­woh­nungen kann es manchmal unerwartet länger brauchen, bis alle Ämter Ihre Aufgaben zur Umschrei­bung der Immobilie erledigt haben. Für eine längere bereit­stel­lungs­freie Zeit verlangt eine Bank einen höheren Sollzins (oft im Bereich von etwa 0,05 — 0,1 Prozent). Eine genaue Kalku­la­tion lohnt sich, um festzu­stellen was günstiger ist: Bereit­stel­lungs­zinsen zu zahlen oder den höheren Sollzins in Kauf zu nehmen.

Sonder­til­gung

Eine Sonder­til­gung ist eine Rückzah­lung, die über die monat­lich fällige Rate hinaus­geht. Erhalten Sie beispiels­weise einen Bonus in der Arbeit und möchten diesen nutzen, um Ihre Schulden abzuzahlen, so müssen Sie bei Ihrer Bank eine Sonder­til­gung anfragen oder ankün­digen. Eigent­lich sollte eine außer­plan­mä­ßige Zahlung an die Bank für diese eine Erleich­te­rung sein, trägt diese schließ­lich das Risiko des Kredit­aus­falls – doch im Gegenteil: 

Die Möglich­keit einer Sonder­til­gung und deren Höhe und Häufig­keit müssen im Vertrag dem Kunden zugespro­chen werden, da mit dieser der Bank planmä­ßige Zins-Einnahmen entgehen.

Vorfäl­lig­keits­ent­schä­di­gung oder Ablöse­geld

Möchte man den Kredit vor Ablauf der Zinsbin­dung kündigen und die Restschuld vollständig abzahlen, so lassen sich die Banken den entgan­genen Gewinn in Form einer Vorfäl­lig­keits­ent­schä­di­gung kompen­sieren. Je nach Restschuld kann diese einige zehntau­send Euro betragen. Wie hoch sie aller­dings sein darf und ob sie immer in der gefor­derten Höhe auch gerecht­fer­tigt ist, ist Gegen­stand vieler Beschlüsse und auch Gerichts­ur­teile. Es gibt Anwalts­kanz­leien, die das Anfechten der Vorfäl­lig­keits­ent­schä­di­gung mit dem Ziel einer Reduk­tion anbieten.

Tilgungs­satz­wechsel oder Tilgungs­tunnel

Mit einem Tilgungs­satz­wechsel räumt Ihnen Ihr Kredit­geber die Möglich­keit ein, die Tilgung und somit ihre monat­liche Rate an bestimmten Zeitpunkten prozen­tual, z.B. um 0,5 — 1 Prozent, zu erhöhen oder zu verrin­gern. Klären Sie, wie oft und in welcher Spanne Ihre Bank Ihnen dies ermöglicht.

Eine Beispiel­for­mu­lie­rung in einem Kredit­ver­trag könnte so aussehen:

„Der Darle­hens­nehmer erhält die Möglich­keit, während der ersten Sollzins­bin­dung erstmals im Jahr nach Vollaus­zah­lung (= ab dem 2. Jahr nach der Auszah­lung des Darle­hens), die Regel­til­gung (= normale Tilgung im Gegen­satz zu einer Sonder­til­gung) dreimalig in der Bandbreite zwischen 1 — 5% des ursprüng­li­chen Darle­hens­be­trags zu ändern.”

Tilgungs­in­stru­ment

In Kombi­na­tion mit einem endfäl­ligen Darlehen (siehe unten) werden oft Tilgungs­in­stru­mente einge­richtet. Anstatt Monat für Monat bei der Bank einen Betrag des Kredits zurück­zu­zahlen, wird eine Lebens­ver­si­che­rung oder ein Aktien­port­folio bespart. Später wird der Kredit mit der angesparten Summe auf einen Schlag zurück­ge­zahlt. Entwickelt sich das Aktien­port­folio besser als der Verlust durch die Zinsen (die sich ja nicht verrin­gern, da nicht getilgt wird), so kann hier zusätz­li­cher Gewinn gemacht werden.

Formen von Immobilienkrediten und Baufinanzierungen

Es gibt verschie­dene Formen der Finan­zie­rung von Immobilien und auch unter­schied­liche Strate­gien bei der Höhe des Eigen­ka­pi­tals, das Sie für einen Kredit einsetzen.

Vollfi­nan­zie­rung oder 100 % Finanzierung 

Leiht man sich die volle Kaufsumme einer Immobilie von der Bank, so spricht man von einer Vollfi­nan­zie­rung  oder 100 % Finan­zie­rung. Finan­ziert man z.B. nur 80 Prozent des Kaufpreises und steuert 20 Prozent aus eigenen Mitteln zu, so spricht man von einer 80 % Finan­zie­rung.

Beim Kauf einer Immobilie fallen neben dem Kaufpreis etwa 10 Prozent Neben­ko­sten an. Finan­ziert der Käufer nur den Kaufpreis, so muss er diese aus eigener Tasche zahlen. Möchte er auch die Neben­ko­sten finan­zieren (= sich leihen und überhaupt keine eigenen Mittel einsetzen, so spricht man von einer 110 % Finan­zie­rung. Sind darüber hinaus auch Moder­ni­sie­rungs- und Renovie­rungs­ar­beiten geplant und werden diese ebenfalls finan­ziert, so kann ein Käufer mit der passenden Bank sogar eine 120 % Finan­zie­rung oder 130 % Finan­zie­rung abschliessen.

Für Finan­zie­rungen gilt der Kaufpreis immer als Grund­lage für die prozen­tuale Höhe des Darlehensbetrags.

Endfäl­liges Darlehen

Ein endfäl­liges Darlehen ist ein Kredit, dessen Darle­hens­be­trag nach einer festge­legten Laufzeit auf einmal getilgt wird. Während der Laufzeit zahlt man also nur monat­liche Zinsen. Meist fordert die finan­zie­rende Bank zusätz­lich ein Tilgungs­in­stru­ment (siehe oben) mit fester Sparrate.

Anschluss­finanzierung

Eine Anschluss­finanzierung ist keine Form eines Darle­hens sondern bezeichnet nur den Zweck der Darle­hens­auf­nahme. Eine Anschluss­finanzierung findet nämlich dann statt, wenn man nach Ende der Zinsbin­dung seine Restschuld entweder auf einen neuen Kredit umschuldet oder bei seinem bestehenden Finan­zie­rungs­geber eine sogenannte Prolunga­tion verein­bart. Bei einer Umschul­dung wechselt man von seinem jetzigen Finan­zie­rungs­geber zu einem neuen Finan­zie­rungs­partner. Hierfür fallen Neben­ko­sten an, um z.B. die Grund­schuld auf das neue Kredit­in­stitut umzuschreiben. Bei einer Prolon­ga­tion (lat. prolun­gare = verlän­gern) werden nur die Dauer der Zinsbin­dung und der Sollzins neu verein­bart. Anson­sten ändert sich am Kredit­ver­trag nichts, es sei denn es wurden andere Bestim­mungen getroffen. Da die Bank dem Käufer oft vor Ende der Zinsfest­schreibung von sich aus ein Prolon­ga­ti­ons­an­gebot zusendet und bereits über all seine Daten, Bonitäts­werte usw. verfügt, ist dies oft der Weg mit dem gering­sten Aufwand – aber nicht immer der wirtschaft­lich günstigste.

Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen ist eine weitere, beson­dere Form der Anschluss­finanzierung. Läuft Ihre Zinsbin­dung für einen bestehenden Kredit in wenigen Jahren aus, und möchten Sie sich gerne jetzt die aktuell auf dem Markt herrschenden niedrigen Zinsen für die Zukunft, also Ihre Anschluss­finanzierung sichern, so können Sie heute schon ein sogenanntes Forward-Darlehen (engl. forward = nach vorne, vorwärts) abschließen. Ein Forward-Darlehen lässt sich bis zu 60 Monate im Voraus abschließen und macht Sinn, wenn Sie davon ausgehen, dass die Zinsen bis zum Ende Ihrer Zinsbin­dung steigen werden.

Volltil­ger­dar­lehen

Ein Volltil­ger­dar­lehen ist ein Annui­tä­ten­dar­lehen, bei dem der Kredit inner­halb des Zeitraums der Zinsbin­dung vollständig abbezahlt wird. Nicht jede Bank bietet ein solches Darlehen an, da die Zinsfest­schreibung oft über 20 Jahre verein­bart wird.

KFW Darlehen

Die KFW-Bank (Kredit­an­stalt für Wieder­aufbau) ist eine Förder­bank und vergibt Förder­dar­lehen für den Bau und Kauf von Eigen­heimen sowie für Moder­ni­sie­rungs- und Energie­spar­maß­nahmen. Um ein solches Darlehen zu Sonder­kon­di­tionen zu erhalten, muss das Vorhaben gewissen Förder­kri­te­rien entsprechen.

Sicherheiten für die Bank: Die Grundschuld

Eine Sicher­heit, Kredit­si­cher­heit oder Absiche­rung ist ein Instru­ment der Bank mit dem sie ihr eigenes Risiko bei der Kredit­ver­gabe reduzieren kann. Es gibt unter­schied­liche Formen der Sicher­heit: Bei einem Immobi­li­en­kredit ist die geläu­figste Form die Eintra­gung einer Grund­schuld im Grund­buch. Damit hat die Bank das Recht, die Immobilie bei Zahlungs­aus­fall zu pfänden und zu verstei­gern, um sich ihr Geld zurück­zu­holen. Bei anderen Krediten akzep­tiert die Bank als Sicher­heit oft auch die Eintra­gung eines Bürgen, der bei Zahlungs­aus­fall für den Schuldner einspringen und zahlen muss.

Grund­schulden werden ausführ­li­cher in unserem Artikel über das Grund­buch in der Sektion Abtei­lung III beschrieben.

Das Grundbuch und seine Bestandteile Immobilien-Wörter­buch Das Grund­buch und seine Bestandteile

Zusätz­lich zu oberge­nannten Sicher­heiten beinhaltet der Darle­hens­ver­trag der Bank immer auch eine sogenannte dingliche Zwangs­voll­streckungs­er­klä­rung oder Zwangs­voll­streckungs­er­klä­rung.

Das kleine Wort dinglich verweist immer auf eine reale Sache wie einen Gegen­stand. Ein dingli­ches Recht ist also ein Recht an einer Sache, wie zum Beispiel Eigen­tums­recht oder ein Wegerecht.

Was bedeutet eigent­lich “beleihen”?

Eine Immobilie zu beleihen bedeutet, dass man auf die Immobilie eine Grund­schuld eintragen lässt und diese der Bank als Sicher­heit überlässt.