Muss ein Mieter Laub entsorgen?

Beginnt der Herbst stellen sich die üblichen Probleme für Immobi­li­en­be­sitzer ein: Unsicheres Wetter, mehr Regen und damit höhere Anfor­de­rungen an die Verkehrs­si­che­rungs­pflicht. Auf manches kann und muss man sich sogar im Vorfeld vorbe­reiten – beispiels­weise muss man seine Bäume kontrol­lieren, denn diese können durch Herbst- und Winter­stürme bedroht sein und poten­ziell Schaden verur­sa­chen. In ihrem Infodienst Recht und Steuern zeigt die LBS in einer Extra-Ausgabe einige Fälle auf, in denen Gerichte entscheiden mussten:

Äste auf Nachbarsgrundstück müssen zurückgeschnitten werden

Blätter und Tannzapfen, die auf das nachbar­liche Grund­stück fallen, sind ein ständiges Reizthema. Denn kaum jemand will gerne Laub aufsam­meln, das nicht einmal von den eigenen Bäumen kommt. Wenn aber die Äste über die Grund­stücks­grenze hinüber­wachsen und Laub von dort auf das Nachbars­grund­stück fällt, kann ein Nachbar verlangen, die Äste zurück­zu­schneiden. Der Bundes­ge­richtshof sieht die Grund­sätze der ordnungs­ge­mäßen Bewirt­schaf­tung verletzt, wenn der Eigen­tümer Äste über die Grenze seines Grund­stücks hinaus­wachsen lässt (AZ: V ZR 102/18).

Keine Mietminderung wegen unattraktivem Garten in Herbst und Winter

In den herbst­li­chen und winter­li­chen Jahres­zeiten sind Rasen nicht so attraktiv wie in den wärmeren Jahres­zeiten. Die Mieter eines Grund­stücks forderten deshalb eine Mietmin­de­rung vom Eigen­tümer. Eine entspre­chende Klage wies das Landge­richt jedoch ab, da die eher kümmer­liche Erschei­nung des Rasens jahres­zeit­lich bedingt sei und der Vermieter dafür nicht verant­wort­lich sei (AZ: 65 S 422/10).

Mieter und Rasenpflege

Auf der anderen Seite sind Eigen­tümer ebenfalls oft nicht zufrieden mit der Rasen­pflege ihrer Mieter. In einem konkreten Fall hatten Vermieter und Mieter im Mietver­trag ausdrück­lich verein­bart, dass die Grünflä­chen von den Mietern „in Ordnung“ zu halten seien. Ob damit nun auch regel­mä­ßiges Mähen, Wässern oder auch Düngen gemeint sei, lasse sich daraus aller­dings nicht ableiten, so sah es das Landge­richt Köln. Die gewählte Formu­lie­rung lasse den Betrof­fenen großen Ermes­sens­spiel­raum (Akten­zei­chen 1 S 117/16).

Umknickende Bäume – Eigentümer muss Risiken beseitigen

Bäume, die umknicken und dabei Sachen oder Menschen gefährden können, sind von der Verkehrs­si­che­rungs­pflicht betroffen. Der Eigen­tümer muss dafür Sorge tragen, alle vermeid­baren Risiken zu besei­tigen. Das Oberlan­des­ge­richt Olden­burg sah es auch für eine Privat­person als erwartbar an, eine Sicht­prü­fung von Bäumen in angemes­senen zeitli­chen Abständen durch­zu­führen. Auch ein Laie könne bestimmte Probleme wie Rinden­ver­let­zung, abgestor­bene Pflan­zen­teile oder Rinden­ver­let­zungen erkennen und ggfs. für die Risiko­be­sei­ti­gung Fachkräfte hinzu­ziehen (AZ: 12 U 7/17).

Kein Recht auf Entfernung öffentlicher Straßenbepflanzung

Wächst öffent­liche Straßen­be­pflan­zung dicht an die Grund­stücks­grenze, haben die Anwohner kein automa­ti­sches Anrecht darauf, dass die Pflanzen gestutzt oder entfernt werden. Im konkreten Rechts­fall klagten Anwohner gegen den „Wildwuchs“ von sechs Linden, die über 20 Jahre alt und etwa 15 Meter hoch waren und die nach ihrer Ansicht eine Beein­träch­ti­gung darstellten. Das Verwal­tungs­ge­richt Hannover stufte jedoch das öffent­liche Inter­esse am Straßen­grün höher ein, die Bäume seien daher zu dulden. Die Sachlage wäre anders, wenn die Bäume ernst­hafte Schäden für die die Nachbar­grund­stücke herbei­führen würden (AZ: 7 A 5059/11).

Keine Mietminderung wegen Zugluft in Altbau

Grund­le­gend haben Mieter darauf Anspruch, inner­halb ihrer Wohnung nicht ständiger Zugluft ausge­setzt zu sein. Aller­dings müssen laut dem Amtsge­richts Berlin-Charlot­ten­burg auch immer die näheren Umstände betrachtet werden. Bei einer Altbau­woh­nung mit einfach­ver­gla­stem Winter­garten ist beispiels­weise gelegent­liche Zugluft und Eintritt von Regen­wasser nicht komplett vermeidbar. Daher sei das auch noch kein berech­tigter Grund für eine Mietmin­de­rung (AZ: 226 C 211/18).

Schäden an Abwasserkanälen durch Baumwurzeln – Eigentümer nicht grundsätzlich haftbar

Dringen im Laufe der Jahre Baumwur­zeln in Abwas­ser­ka­näle ein, können daraus aufgrund des Wasser­rück­staus schwere Schäden entstehen. Treten solche Wasser­schäden beim Nachbarn eines baumbe­stan­denen Grund­stücks aufgrund der eindrin­genden Baumwur­zeln auf, kann der Eigen­tümer aller­dings nur unter beson­deren Umständen haftbar gemacht werden. Inwie­weit der Eigen­tümer verant­wort­lich ist, richte sich danach, wie nahe der Baum und seine Wurzeln dem Abwas­ser­kanal sind sowie nach der spezi­fi­schen Art des Wurzel­sy­stems (ob flach oder tief), sowie danach, inwie­weit der Kanal kontrol­liert werden kann bzw. dies zumutbar sei, so ein Urteil des Bundes­ge­richts­hofs (Az: III ZR 574/16).

Starker Wind – Grundstücksbesitzer muss nicht auf offensichtliche Risiken hinweisen.

Als Grund­stücks­be­sitzer muss man nicht auf alle mögli­chen Begleit­erschei­nungen von starken Winden hinweisen, da sie eigent­lich selbst­ver­ständ­lich sind. Das Landge­richt Köln stellte in einem Urteil fest, dass jeder erkennen könne, dass ein Eisentor bei Wind auch zufallen kann. Daher bedürfe es auch keines beson­deren Warnhin­weises, denn es sei offen­sicht­lich und nahelie­gend, dass „insbe­son­dere starker Wind Kräfte auf eine derar­tige Türe entfalten kann“ (AZ: 16 O 438/18).