Im Grund­buch wird offiziell festge­halten, wem ein Grund­stück gehört und wer welche Rechte oder Forde­rungen an diesem Grund­stück hält. Dabei gibt es nicht ein Grund­buch für ganz Deutsch­land, sondern viele „Grund­bü­cher“, die von vielen Grund­buch­äm­tern geführt werden. Das Grund­buchamt ist eine Unter­ab­tei­lung des Amtsge­richts. Somit wird über den Zustän­dig­keits­be­reich des Amtsge­richts festge­legt, welches Grund­buchamt für ein Grund­stück verant­wort­lich ist.

Jedes Grund­stück hat ein Blatt oder Grund­buch­blatt mit fortlau­fender Nummer im Grund­buch seines Berei­ches. Das Blatt ist dabei aber kein einzelnes Blatt Papier sondern die Bezeich­nung für die gesamte Eintra­gung, die norma­ler­weise mehrere Seiten umfasst.

Im Grund­buch wird amtlich festge­legt, wem das Grund­stück oder die Immobilie gehört. Wer also keine Eintra­gung im Grund­buch hat, dem gehört das Grund­stück auch nicht. Daher ist die Eintra­gung im Grund­buch ein zwingender Bestand­teil eines Immobilienkaufs.

Gerichts­ko­sten beim Immobilienkauf? 

Da das Grund­buchamt teil des Amtsge­richts ist, werden die Kosten für Eintra­gungen im Grund­buch z.B. beim Erwerb einer Immobilie auch Gerichts­ko­sten genannt. Vor Gericht muss dafür zum Glück aber niemand gehen.

Wie lese ich einen Grundbuchauszug?

Ursprüng­lich war das Grund­buch ein gedrucktes Buch mit neben­ein­ander liegenden Seiten (Doppel­seite). Heutzu­tage wird es meist in elektro­ni­scher Form und damit als einsei­tiges PDF verschickt. Daher ist es wichtig zu wissen, dass das Grund­buch trotz seiner digitalen Form weiterhin doppel­seitig angelegt ist. Es gibt also immer eine linke und eine rechte Seite, die zusam­men­ge­hören. Im PDF folgen diese leider nur aufeinander.

Daher kann es hilfreich sein, entweder die Darstel­lung als „Doppel­seite“ im PDF Lesepro­gramm auszu­wählen oder die Seiten auszu­drucken und nebeneinanderzulegen.

Auch wird grund­sätz­lich nichts aus dem Grund­buch gelöscht. Es wird ledig­lich die Löschung durch durch­strei­chen oder unter­strei­chen vermerkt. Unange­nehme Eintra­gungen wie zum Beispiel Insol­venz­ver­fahren bleiben somit bestehen.

Das steht in einem Grundbuchblatt

Der Inhalt eines Grund­buch­blatts ist gesetz­lich vorge­schrieben und umfasst immer das folgende:

  • Aufschrift / Deckblatt
    Hier wird das zustän­dige Amtsge­richt, der Grund­buch­be­zirk und die Nummer des Grund­buch­blatts genannt
  • Bestands­ver­zeichnis
    Enthält die genauen Infor­ma­tionen über das Grund­stück mit den geogra­fi­schen Angaben des Vermessungsamts.
  • Abtei­lung I
    Enthält Angaben über die Eigen­tümer und bei mehreren Eigen­tü­mern auch das Rechts­ver­hältnis (z.B. Erbengemeinschaft)
  • Abtei­lung II
    Enthält Angaben zu Belastungen wie zum Beispiel Insol­venzen (die einem verbieten, das Grund­stück zu verkaufen) oder Vormer­kungen, dass ein neuer Eigen­tümer bald einge­tragen wird (siehe Auflas­sungs­vor­mer­kung). Im Grunde steht hier alles, das die Rechte des Eigen­tü­mers hinsicht­lich des Grund­stücks und seiner Nutzung einschränkt
  • Abtei­lung III
    Enthält finan­zi­elle Belastungen und zwar sogenannte Grund­pfand­rechte. Wer eine Immobilie finan­ziert, muss ein Grund­pfand­recht eintragen lassen, mittels dem die finan­zie­rende Bank bei Zahlungs­aus­fall die Immobilie verstei­gern und sich damit ihr Geld zurück­holen kann. Abtei­lung III zeigt also, ob das Grund­stück finan­ziell belastet ist.

Die Aufschrift / Deckblatt

Jedes Grund­buch beginnt mit einer Aufschrift oder einem Deckblatt. Das zustän­dige Grund­buchamt, der Bezirk bzw. die Gemar­kung als auch die fortlau­fende Nummer des Grund­stücks, Blatt­nummer genannt, finden sich hier. Im unteren Bereich finden sich meist eine Datums­an­zeige. Es ist beson­ders wichtig, einen möglichst aktuellen Auszug aus dem Grund­buch zu haben. 

Inhalt Bestandsverzeichnis

Laufende Nummer: ein Grund­buch­blatt kann mehrere Flurstücke (“kleinere Grund­stücke” — siehe Flurstück weiter unten) enthalten. Jedem Flurstück wird eine Nummer in fortlau­fender Numme­rie­rung zugewiesen, um bei den weiteren Abtei­lungen auf das Flurstück mit dieser Nummer zu verweisen. Die laufende Nummer ist also eine Orientierungshilfe.

Die Wirtschaftsart beschreibt die Nutzung des Grund­stücks. Hier steht häufig Gebäude- und Freifläche oder Gebäu­de­fläche und Freifläche. Dies bedeutet, dass auf dem Grund­stück ein Gebäude steht und zu diesem eine (unbebaute) Freifläche gehört, die für die Zwecke des Gebäudes und dessen Bewohner genutzt werden kann, wie z.B. ein Vorgarten, Spiel­plätze oder Stell­plätze. Insge­samt gibt es aktuell insge­samt 12 Wirtschafts­arten, die im Grund­buch einge­tragen werden können.

Über die Eintra­gung eines Wegerechts wird im Grund­buch vermerkt, dass ein Grund­stück zum Zwecke des Durch­gangs betreten werden darf. Dies ist zum Beispiel bei Vorder­häu­sern der Fall: um in das Hinter­haus zu gelangen muss man das Grund­stück des Vorder­hauses durchqueren.

Die Begriffe Mitei­gen­tums­an­teil, Sonder­ei­gentum als auch die Frage, was ein Sonder­nut­zungs­recht ist, werden im nachfol­genden Artikel ausführ­lich erklärt:

Was ist eine Teilungserklärung? Immobilien-Wörter­buch Was ist eine Teilungserklärung?

Die Fläche eines Grund­stücks wird in Quadrat­me­tern gemessen und angegeben. In manchen Grund­bü­chern ist aller­dings noch eine Unter­tei­lung in Ar und Hektar verzeichnet. Ein Ar (Abkür­zung A) sind 100 Quadrat­meter. Ein Hektar sind 1.000 Quadratmeter.

Gemarkung? Flur? Flurstück? Lage & Aufbau eines Grundstücks

Das Grund­buchamt führt eine Aufzeich­nung der Eigen­tums- & Schuld­ver­hält­nisse von Grund­stücken. Es führt aber weder Karten noch genaue Vermes­sungen durch, um die Lage des Grund­stücks zu bestimmen. Hierfür ist das Vermes­sungsamt, auch Katasteramt genannt, zuständig. Daher findet sich in einem Grund­buch­ein­trag im Bestand­ver­zeichnis die genaue Lage des Grund­stücks über die Nennung der Angaben, die das Katasteramt zur Verfü­gung gestellt hat. Hier stehen also die Gemar­kung und die Nummer des Flurstücks oder der Flurstücke. Um die exakte geogra­fi­sche Lage des Grund­stücks zu sehen, muss beim Vermes­sungsamt eine Flurkarte bzw. einen “Auszug aus dem Liegen­schafts­ka­ta­ster” beantragt werden. Aber was bedeuten diese Begriffe?

Das Vermes­sungsamt unter­glie­dert Flächen anhand deren Größe in unter­schied­liche Katego­rien, um einfa­cher auf Grund­stücke Bezug nehmen zu können. Im Bestands­ver­zeichnis des Grund­buchs wird auf diese Katego­rien verwiesen. Eine Gemar­kung ist die erste Unter­glie­de­rung einer Region durch das zustän­dige Katasteramt. Sie wird auch Kataster­be­zirk genannt. Eine Gemar­kung ist somit die größte Kategorie und hat etwa die Größe einer Gemeinde. Meist ist die Fläche einer Gemeinde auch die Fläche einer Gemar­kung. Großstädte werden aber auch in Gemar­kungen aufge­teilt. Für jede Gemar­kung führt das Katasteramt eine Gemar­kungs­karte. Inner­halb dieser Gemar­kung gibt es die nächste Unter­tei­lung, nämlich Flure (“Fluor” bedeu­tete im Mittel­alter so viel wie „Boden“), die wiederum sogenannte Flurstücke enthalten. Beim Katasteramt ist eine Flurkarte erhält­lich, in der die einzelnen Flurstücke verzeichnet sind. Diese wird oft auch Auszug aus dem Liegen­schafts­ka­ta­ster genannt (eine Liegen­schaft ist ein Synonym für Grundstück).

Grund­sätz­lich gilt also folgende Unter­glie­de­rung, der Größe nach: Gemar­kung > Flur > Flurstück

München ist histo­risch gewachsen und hat sich die anlie­genden Gemeinden einver­leibt. Insge­samt umfasst München mittler­weile die Fläche von über 20 Gemar­kungen. © Maximi­lian Dörrbecker

Ein Flurstück ist die kleinste Unter­glie­de­rung von Flächen durch das Vermes­sungsamt. Ein Flurstück kann im Grund­buch als ein Grund­stück verzeichnet sein. Es kann aber auch sein, dass mehrere Flurstücke ein Grund­stück bilden, wenn diese mitein­ander genutzt werden oder in irgend­einer Form zusam­men­hängen. Ein Flurstück wird oft auch als Parzelle bezeichnet.

Beispiel einer offizi­ellen Flurkarte des Vermes­sungs­amts in Leipzig. Jede verzeich­nete Nummer ist ein Flurstück.

Im Grund­buch­ein­trag findet sich im Bestands­ver­zeichnis die genaue Lage des Grund­stücks über die Nennung der Gemar­kung und der Nummer des Flurstücks oder der Flurstücke.

Beispiel: Grund­buch von: Leipzig, Gemar­kung: Lindenau, Flurstück: 693

Inhalt Abteilung I

In der Abtei­lung I sind wie oben beschrieben die Eigen­tums­ver­hält­nisse verzeichnet.

Eigen­tümer ist, wem das Grund­stück gehört. Eigen­tümer können unter Anderen eine oder mehrere Personen, Erben­ge­mein­schaften oder Firmen sein. Nur eine Eintra­gung im Grund­buch in Abtei­lung I macht eine Person oder Firma zum Eigen­tümer einer Immobilie.

In der Spalte Rechts­grund­lage der Eintra­gung oder Grund­lage der Eintra­gung wird festge­halten, wie bzw. warum der neue Eigen­tümer an das Grund­stück gekommen ist. Dies ist häufig entweder Kauf, Erbe oder manchmal auch die Schenkung.

Was eine Auflas­sung und Auflas­sungs­vor­mer­kung ist, wird in unserem Artikel mit Begriffs­er­klä­rungen zu einem Immobilien-Kaufver­trag ausführ­lich erläu­tert. In der Kurzfas­sung ist eine Auflas­sung die Einigung von Verkäufer und Käufer über den Verkauf eines Grund­stücks und die Auflas­sungs­vor­mer­kung ist eine Eintra­gung im Grund­buch, mit der der Käufer nach Beurkun­dung des Kaufver­trags sich Rechte am Grund­stück sichern kann, um ohne Risiken dem vorigen Eigen­tümer den Kaufpreis zu zahlen.

Inhalt Abteilung II

In Abtei­lung II stehen die Lasten und Beschrän­kungen des Grund­stücks. Damit sind die Dinge gemeint, die man nicht mit dem Grund­stück tun darf (Beschrän­kungen) und Rechte anderer, die das eigene Recht am Grund­stück einschränken (Lasten). Lasten sind einschrän­kende Rechte, die Dritten zugespro­chen werden wie zum Beispiel Vorkaufs­rechte, Wohnrechte oder Wegerechte. Sie schränken die Nutzung des Grund­stücks für den Eigen­tümer ein und gestehen anderen Rechte zu. Eine Beschrän­kung spricht niemand anderem ein Recht am Grund­stück zu, sondern ist eine allge­meine Einschrän­kung der Rechte des Eigentümers.

Eine Last wäre zum Beispiel ein Wegerecht, das einem anderen erlaubt das Grund­stück zu betreten oder zu durch­queren (um zum eigenen Grund­stück zu gelangen). Eine Beschrän­kung könnte eine Anmer­kung auf Insol­venz sein, aufgrund der man nicht mehr frei über das Grund­stück verfügen darf. Ein Hinweis, dass es sich um ein Sanie­rungs­ge­biet handelt, wäre ebenso eine Beschrän­kung. Oder ein Leitungs­recht, dass der Stadt erlaubt auf dem Grund­stück Leitungen zu verlegen. 

Kurz: alles, was die Rechte des Eigen­tü­mers einschränkt, wird in Abtei­lung II eingetragen.

Ein Sanie­rungs­ge­biet wird durch die Stadt festge­legt, um eine Gegend aufzu­werten. Wird ein Sanie­rungs­ver­merk in Abtei­lung II einge­tragen bedeutet dies, dass der Eigen­tümer gewisse Dinge, wie den Verkauf des Grund­stücks, nur noch mit Geneh­mi­gung der Behörden machen darf.

Lasten und Beschrän­kungen können sich negativ auf den Wert des Grund­stücks auswirken.

Wechselt ein Grund­stück den Besitzer, so wird in Abtei­lung II meist eine Auflas­sungs­vor­mer­kung einge­tragen (siehe Artikel Kaufver­trag). Diese schränkt den jetzigen Eigen­tümer bis zur vollstän­digen Übertra­gung an den neuen Eigen­tümer ein, damit dieser nicht noch schnell vor der Übertra­gung Änderungen am Grund­stück vornehmen kann. Sobald das Grund­stück den Besitzer gewech­selt hat, wird die Auflas­sungs­vor­mer­kung wieder aus dem Grund­buch gelöscht.

Inhalt Abteilung III

Wer einen Kredit über eine so hohe Summe wie den Kaufpreis einer Immobilie aufnehmen möchte, muss der Bank dafür einen Pfand als Sicher­heit überlassen. Da nur wenige über ein Vermögen in angemes­sener Höhe verfügen, muss der Bank beim Immobil­li­en­kauf als Pfand das Recht zugespro­chen werden, die Immobilie bei Zahlungs­aus­fall verstei­gern zu dürfen, um wieder an ihr Geld zu gelangen. Wird die Immobilie bei Zahlungs­aus­fall durch die Bank beschlag­nahmt und verstei­gert, so nennt man dies Pfändung.

Das Recht, eine Immobilie pfänden zu dürfen, wird Grund­pfand­recht genannt und wird in Abtei­lung III einge­tragen. Alle belastenden Eintra­gungen rund um das Thema Kredit und Geld stehen in dieser Abtei­lung. Ein hier einge­tra­genes Grund­pfand­recht erlaubt es demje­nigen, dem das Recht zugespro­chen wurde, das Grund­stück in Höhe der genannten Summe zu pfänden, um bei Zahlungs­aus­fall das gelie­hene Geld zurückzubekommen.

Es gibt unter­schied­liche Formen ein Grund­pfand­recht einzu­tragen. Die heute am häufig­sten genutzte Form ist die Grund­schuld, korrek­ter­weise als Buchgrund­schuld, Grund­schuld ohne Brief oder auch unver­briefte Grund­schuld bezeichnet. Sie wird Buchgrund­schuld genannt, weil sie nur im Grund-Buch einge­tragen wird und der Eigen­tümer nicht noch zusätz­lich einen Grund­schuld­brief erhält (die Grund­schuld mit Brief wird weiter unten erklärt):

Eine Grund­schuld ohne Brief wird im Grund­buch einge­tragen, beläuft sich auf eine gewisse Summe, und wird einer Person oder Bank zugespro­chen, welche im Grund­buch auch genannt wird. Die Bank gewährt dem Eigen­tümer im Gegenzug ein Darlehen über die ausge­wie­sene Summe. Der Darle­hens­nehmer zahlt dieses Darlehen Jahr für Jahr zurück und sobald er alle seine Schulden getilgt hat, erlischt das Recht der Bank an der Grund­schuld — an sich automa­tisch. Der Eigen­tümer muss die Grund­schuld nur noch aus dem Grund­buch löschen lassen. Er kann sie aber auch dort stehen lassen, um sie später für einen neuen Kredit zu nutzen. Da das Darlehen abgezahlt ist, kann die Bank die Grund­schuld nicht mehr nutzen. Der Eigen­tümer spart sich hierdurch Verwal­tungs- und Notar­ko­sten, da die ursprüng­liche Bank der neuen Bank die Grund­schuld einfach nur abtreten muss — der Grund­buch­ein­trag muss dafür nicht noch einmal geändert werden.

Um für die Kredit­auf­nahme der Bank ein Grund­pfand­recht zu gewähren und eine Grund­schuld “herzu­stellen” wird durch den Eigen­tümer beim Notar eine Grund­schuld­be­stel­lung beurkundet. Der Notar stellt im Anschluss eine Grund­schuld­be­stel­lungs­ur­kunde aus und veran­lasst die Eintra­gung der Grund­schuld im Grundbuch.

Ist die Buchgrund­schuld im Grund­buch einge­tragen, muss sie nun noch mit dem Darlehen “verknüpft” werden. Hierfür setzt die Bank eine Siche­rungs­zwecker­klä­rung auf. Also eine Erklä­rung, die den Verwen­dungs­zweck der bei der Bank überlas­senen Sicher­heit bestimmt. Synonyme dafür sind auch Zweck­be­stim­mungs­er­klä­rung, Zwecker­klä­rung, Siche­rungs­ab­rede oder Siche­rungs­ver­trag — gemeint ist immer dasselbe: in der Erklä­rung wird bestimmt, unter welchen Bedin­gungen die Bank die Sicher­heit nicht mehr nutzen kann (meist, sobald das Darlehen getilgt ist), in welchen Situa­tion sie die Sicher­heit nutzen (pfänden) darf und andere Dinge.

Einge­tra­gene Grund­pfand­rechte sind Beschrän­kungen für den Eigen­tümer, da er die Immobilie nicht verkaufen darf, während eine Grund­schuld oder ein anderes Pfand­recht auf den Grund vermerkt sind.

Einer Grund­schuld mit Brief oder Brief­grund­schuld ist ein wenig anders: hier lässt man im Grund­buch eine Grund­schuld in der gewünschten Höhe eintragen — es wird jedoch keine Bank oder Person genannt, die das Recht an dieser Grund­schuld hält. Statt­dessen wird durch das Amt ein Grund­schuld­brief ausge­stellt, den man der finan­zie­renden Bank als Sicher­heit übergibt. Der Grund­schuld­brief ist wie ein Wertpa­pier. Die Erstel­lung eines Grund­schuld­briefes ist langwie­riger, da auf dessen Ausstel­lung gewartet werden muss. Es ist ebenfalls ein Risiko damit verbunden, da nur der Besitz des Briefes das Grund­pfand­recht erteilt. Geht der Brief verloren, lässt sich die Grund­schuld nicht mehr aus dem Grund­buch austragen. Er muss daher sehr sehr sicher verwahrt werden 

Die Hypothek ist im Volks­mund zwar geläufig, heute aber nicht mehr sehr verbreitet. Sie ist ähnlich wie die Grund­schuld ohne Brief (oder Buchgrund­schuld), nur etwas kompli­zierter, da sie mit nur einem Darlehen verknüpft ist und nach dessen Rückzah­lung nicht weiter­ver­wertet werden kann. Wer heute von der Aufnahme einer Hypothek spricht, meint meist eine Grund­schuld ohne Brief.

Die Rangfolge von Rechten im Grundbuch

Belastungen im Grund­buch haben eine Reihen­folge, die Rangfolge genannt wird. Die Rangfolge sagt aus, wer seine im Grund­buch einge­tra­genen Rechte zuerst wahrnehmen darf. Sind in einer Abtei­lung mehrere Eintra­gungen vorhanden, so gilt als Rangfolge die Reihen­folge der Eintra­gung.. Die erste Eintra­gung ist somit erstrangig, die zweite Eintra­gung zweit­rangig und so weiter. Sind in verschie­denen Abtei­lungen Rechte einge­tragen, so gilt das früheste Eintra­gungs­datum als erstrangig, das nächste als zweit­rangig und so weiter. Zwei Eintra­gungen mit gleichem Datum, haben den gleichen Rang.

Möchte man separat verein­baren, dass eine Eintra­gung einen bestimmten Rang hat (zum Beispiel wenn unter­schied­liche Grund­schulden an unter­schied­liche Banken gleich­zeitig einge­tragen werden sollen), so wird der Rang im Vorhinein bestimmt und im Grund­buch einge­tragen. Der Rang wird dann direkt im Grund­buch angegeben und diese Angabe nennt man den Rangver­merk.

Das Wohnungsgrundbuch: Die Sonderformen eines Grundbuchs

Eine Wohnung ist streng genommen kein Grund­stück sondern Teil eines Hauses, das auf einem Grund­stück erbaut wurde. Um den Besitz einer einzelnen Wohnung auf einem Grund­stück mit mehreren Einheiten zu ermög­li­chen, wurde das Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­setz geschaffen. In diesem wird genau geregelt, wie das Eigentum an einem Grund­stück aufge­teilt werden kann. Denn nicht das Grund­stück wird aufge­teilt, sondern nur die Eigen­tums­rechte daran. Gleich­zeitig wird aber zusätz­lich zum gemein­schaft­li­chen Besitz am Grund­stück, ein Recht auf ein geson­dertes Eigentum auf diesem Grund­stück geschaffen, nämlich die Wohnung. Dies erklärt auch, weswegen bei Wohnungen von Sonder­ei­gentum (wie geson­dert) und Gemein­schafts­ei­gentum gespro­chen wird.

Um diese spezi­elle Form des Grund­stücks von einem normalen Grund­stück zu unter­scheiden, werden die Grund­bü­cher der Wohnungen eines aufge­teilten Mehrfa­mi­li­en­häu­sern Wohnungs­grund­buch genannt.