Der Grundbuchauszug ist nicht nur die rechtliche Basis, anhand derer man klären kann, wer der Eigentümer einer Immobilie ist. Bei einem Kauf oder Verkauf wird man unumgänglich einen Grundbuchauszug benötigen, da er zahlreiche weitere Informationen enthält, die für den Kauf- oder Verkaufsprozess von Immobilien absolut grundlegend sind.
Was ist der Grundbuchauszug?
Zunächst einmal gibt es das sogenannte Grundbuch. Dies ist ein beschränkt öffentliches Register, das in jedem Bezirk von öffentlichen Behörden geführt wird und in dem Grundstücke und die jeweiligen Eigentümer im betreffenden Bezirk verzeichnet sind. Die Einträge umfassen neben den Eigentumsverhältnissen auch Rechte und Belastungen, die für ein bestimmtes Grundstück bestehen.
Was steht drin in einem Grundbuchauszug? Es ist eine vollständige Abschrift der Einträge, die es zu einem bestimmten Grundstück im Grundbuch gibt. Darin sind Informationen zu den Eigentumsverhältnissen, zu eventuell bestehenden Grundschulden, Nießbrauchrechten oder Hypotheken oder anderen sogenannten Grundpfandrechten aufgelistet. Bei einem Immobilienverkauf dient der Grundbuchauszug den Immobilienbesitzern in erster Linie dazu, nachzuweisen, dass sie wirklich die Eigentümer sind. Anhand des Grundbuchauszugs prüfen Notare und Käufer, dass sie es bei der Person, die als Verkäufer auftritt, tatsächlich mit dem Eigentümer des Objekts zu tun haben. Immobilienkäufer, die den Kauf mit einem Bankdarlehen finanzieren wollen, müssen bei der Beleihungsprüfung den Grundbuchauszug auch bei ihrer Bank vorlegen.
Welche Informationen enthält das Grundbuch?
Das Grundbuch enthält als amtliches Register aller Grundstücke eines Gemeindebezirks bestimmte Informationen zu den Eigentumsverhältnissen sowie zu Rechten und Belastungen die mit dem Grundstück verbunden sind. Anhand dieser Eintragungen lassen sich die grundlegenden Rechtsverhältnisse in Bezug auf ein Grundstück klären.
Ein Grundbuch zu einem bestimmten Grundstück besteht immer aus mehreren Abschnitten.
Die Aufschrift listet das zuständige Amtsgericht, den Band und das Blatt des Grundstücks auf. (Bei der Blattnummer handelt es sich um eine eindeutige Zuordnung für die eindeutige Identifikation des jeweiligen Grundbuchblattes. Der Band bzw. die Bandnummer ist jeweils eine Zusammenfassung verschiedener Grundbuchblätter im Bezirk des zuständigen Amtsgerichts).
Es folgt das Bestandsverzeichnis. Hier findet man Angaben zur Lage der Immobilie, zur Größe und zu Wohnungseigentum, zu evtl. bestehenden Erbbau- oder Wegerechten. Das Bestandsverzeichnis ist in drei Abteilungen aufgeteilt. Abteilung eins gibt die Eigentumsverhältnisse wieder. In Abteilung zwei sind die Lasten aufgelistet. Je nach Fall Reallasten, Nießbrauchrechte, Wegerechte, Vorkaufsrechte, Erbbaurecht oder Beschränkungen und Grunddienstbarkeiten, d. h. welche Rechte der Eigentümer anderen Nutzern des Grundstücks einräumen muss. Dafür interessieren sich vor allem Finanzierungsbanken.
Für jedes Grundstück existiert ein eigenes Blatt. Die Blätter sind im Grundbuch nach Bezirken in Bänden zusammengefasst und bilden zusammen das Grundbuch. Stellt ein Eigentümer einen Antrag auf einen Auszug, muss er die Blattnummer zu seiner Immobilie nennen können.
Wann wird ein Grundbuchauszug gebraucht?
Immobilieneigentümer benötigen einen Grundbuchauszug vorwiegend in drei Fällen. Bei einem Verkauf der Immobilie, im Erbfall und für eine Beleihungsprüfung.
Soll eine Immobilie verkauft werden, muss der Eigentümer einen Grundbuchauszug beantragen. Anhand des Auszuges kann der Eigentümer nachweisen, dass er die Immobilie besitzt und zu einem Verkauf berechtigt ist. Der Kaufinteressent kann anhand des Auszugs sehen, ob Rechte Dritter auf dem Grundstück lasten. Auch der Notar muss sich anhand eines beglaubigten Grundbuchauszugs davon überzeugen, dass die Eigentumsverhältnisse korrekt dargestellt werden.
Im Fall einer Immobilienerbschaft darf sich der neue Besitzer Einblick ins Grundbuch verschaffen und einen Auszug anfordern, damit er sich verlässlich über die tatsächlichen Besitzverhältnisse und eventuelle Verbindlichkeiten informieren kann.
Möchte ein Immobilienbesitzer seine Immobilie als Sicherheit für einen Immobilienkredit einsetzen, führt die Bank eine Beleihungsprüfung durch. Auf hierfür ist ein beglaubigter Grundbuchauszug nötig. Im Regelfall wird der Immobilienkredit über eine Grundschuld abgesichert. Kommt der Kreditnehmer seiner Zahlungspflicht nicht nach, kann die Bank die Immobilie veräußern, zum Beispiel über eine Zwangsversteigerung. Banken prüfen die Kreditwürdigkeit von Kreditnehmern und bestehen aber für den Fall des Kreditausfalls ebenfalls darauf, als Rechteinhaber im ersten Rand des Grundbuchs eingetragen zu werden, wenn sie den Kredit gewähren sollen. Im Fall einer Zwangsversteigerung wird die Bank als Gläubiger damit als erste bedient.
Welche Voraussetzungen müssen für eine Einsicht ins Grundbuch vorliegen?
Die Daten im Grundbuch sind grundlegend sensibel, da Vermögens- und Schuldverhältnisse von Eigentümern dargelegt sind. Daher ist ein Grundbuchauszug nicht für jeden einfach so zu bekommen. Wer Einsicht ins Grundbuch wünscht, muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Entweder muss man Grundstückseigentümer sein oder im Grundbuch für das betreffende Grundstück selbst eingetragen sein oder man muss ein „berechtigtes Interesse“ für den Grundbuchauszug nachweisen können.
Es gibt einen bestimmten Kreis von Personen oder Institutionen, die ein berechtigtes Interesse an einem Auszug haben können. Dazu gehören Gerichte, bestimmte Behörden, Notare und Makler. Auch öffentlich bestellte Vermessungsingenieure, Finanzierungsbanken und mögliche Käufer, die einen Vorvertrag vorweisen können ein berechtigtes Interesse auf Einsicht haben. Ebenfalls kann sich dies auf Gläubiger, die einen Vollstreckungstitel gegen den Eigentümer der Immobilie haben und die eine Zwangsvollstreckung anstrengen wollen, erstrecken. Für die Herausgabe des Grundbuchauszugs ist grundsätzlich immer die Zustimmung des Eigentümers notwendig. Im Extremfall kann seine Zustimmung aber gerichtlich eingeklagt werden, falls notwendig.
Wo bekommt man den Grundbuchauszug?
Für einen Grundbuchauszug ist ein Antrag beim zuständigen Amt erforderlich. Im Regelfall bedeutet das einen Antrag beim Amtsgericht des betreffenden Bezirks, Ausnahme Baden-Württemberg, weil die Grundbuchämter dort bei den Gemeindeämtern angesiedelt sind.
Grundsätzlich dürfen Personen, die ein berechtigtes Interesse vorweisen können, Einsicht ins Grundbuch nehmen und können einen Grundbuchauszug erhalten. In den meisten Fällen ist es auch möglich, einen entsprechenden Antrag online zu stellen.
Beglaubigter oder unbeglaubigter Grundbuchauszug?
Für verschiedene Erfordernisse wird ein beglaubigter Auszug benötigt, manchmal genügt auch ein unbeglaubigter. Bevor Personen mit berechtigtem Interesse einen Auszug aus dem Grundbuch anfordern, sollten sie klären, was sie tatsächlich brauchen. Eine unbeglaubigte Abschrift, sprich eine einfache Kopie, oder eine Abschrift, die durch eine Amtsperson beglaubigt wurde. Entscheidend dafür ist der Zweck des Dokuments. Für einen Immobilienverkauf oder eine Beleihungsprüfung wird unbedingt eine beglaubigter Auszug benötigt (Kosten: ca. 18 €). Für die eigenen Dokumente genügt natürlich eine unbeglaubigte Kopie für ca. 10 €. Ist die Sachlage nicht eindeutig, lässt man sich besser gleich eine beglaubigte Abschrift ausstellen.