Häuser und Wohnungen mit älterem Baujahr sind meist deutlich günstiger als Neubau­ob­jekte. Energie­ef­fi­zienz und Wohnkom­fort sind aber oft unzurei­chend. Ohne Renovie­rungs- oder Sanie­rung geht es oft nicht. Lesen Sie, was Sie beim Kauf und bei der Sanie­rung eines Altbau­ob­jekts beachten müssen.

Wer sich seinen Wunsch nach einem Eigen­heim erfüllen möchte, hat gute Gründe, sich auch bei gebrauchten Immobi­lien umzusehen. Sie können sich eine aufrei­bende Bauzeit sparen, direkt in ein gewach­senes Wohnum­feld ziehen, im Vergleich zum Neubau ist der Preis in den meisten Fällen spürbar niedriger und vielleicht gibt es als Bonus auch noch etwas nostal­gi­schen Charme. Doch wie jede Medaille hat der Kauf eines Altbau­ob­jektes auch oft seine Schat­ten­seite. Moder­ni­sie­rungs­be­darf besteht nämlich fast immer. Mangelnde Energie­ef­fi­zienz ist eigent­lich immer ein Thema, meist sind die Badezimmer veraltet und müssen grund­sa­niert oder direkt erneuert werden, Repara­turen an den verschie­den­sten Gebäu­de­teilen werden nötig und in manchen Fällen muss man sich auch an den Schnitt der Wohnung anpassen, weil die Grund­risse von anno dazumal für heutige Bedürf­nisse zu beengt bemessen sind. Oft bestehen beim Kauf eines Altbau­ob­jektes daher auch Unsicher­heiten, welche Kosten danach noch zu erwarten sind oder ob es noch irgend­welche weiteren Verpflich­tungen gibt. Auf die wichtig­sten Fragen zum Thema wollen wir hier einmal kurz eingehen:

Die Bausubstanz und den Wert einschätzen – wer hilft?

Sind Sie unsicher über Ihre Investi­tion, holen Sie sich Hilfe. Ein Archi­tekt oder ein Bauin­ge­nieur mit Altbau­ex­per­tise kann Sie bei Ihrer Entschei­dungs­fin­dung unter­stützen. Gewöhn­lich ist ein Kurzgut­achten ausrei­chend, um entscheiden zu können, ob man ein Objekt kaufen will oder nicht. Bei beson­deren Schäden, wie an Dachbalken oder tragenden Wänden sollten Sie evtl. auch einen Spezia­li­sten hinzu­zu­ziehen. Haben Sie Zweifel beim Kaufpreis, hilft ein Wertgut­achten weiter, das Sie bei einem verei­digten Sachver­stän­digen bzw. Gutachter in Auftrag geben können. Die Kosten hierfür beginnen in der Regel bei ca. 500 €.

Sollten Sie bei einem älteren Gebäude eine energetische Sanierung vornehmen?

Eine energe­ti­sche Sanie­rung lohnt sich fast immer. Um zu kalku­lieren, ob sich die Sanie­rung auch in Ihrem Fall amorti­sieren wird, engagieren Sie einen Energie­be­rater, gewöhn­lich ein Archi­tekt oder Bauin­ge­nieur mit einer entspre­chenden Zusatz­qua­li­fi­ka­tion. Wie hoch der aktuelle Energie­ver­brauch des Hauses ist, darüber infor­miert der Energie­aus­weis, den der Verkäufer vorlegen muss, ebenso die Heizko­sten­ab­rech­nungen der vorhe­rigen Besitzer. Der Energie­be­rater erarbeitet aufgrund der verfüg­baren Infor­ma­tionen und Unter­lagen Vorschläge für eine Sanie­rung. In einem Gutachten arbeitet er aus, welche Maßnahmen die besten Effekte erwarten lassen, wie z. B. Fassa­den­däm­mung, Fenster­aus­tausch oder Einbau einer neuen Heizungsanlage.

Gibt es für eine energetische Sanierung eine gesetzliche Verpflichtung?

Minimal müssen die Vorgaben der Energie­ein­spar­ver­ord­nung (EnEV) einge­halten werden, daraus ergeben sich häufig Verpflich­tungen für bestimmte Maßnahmen nach einem Kauf. So müssen zum Beispiel Öl- und Gashei­zungen ausge­tauscht werden, wenn diese älter sind als 30 Jahre, weiterhin müssen Heizungs- und Warmwas­ser­rohre isoliert werden, wenn sie durch unbeheizte Räume verlaufen und weit 2015 müssen auch Geschoss­decken unter unbeheizten Dachräumen isoliert werden. Erfüllt das Kaufob­jekt eine oder mehrere dieser Vorgaben nicht, muss entspre­chend nachge­rü­stet werden. Wird die Fassade gedämmt oder werden Fenster ausge­tauscht, müssen ebenfalls die Mindest­vor­gaben der EnEV einge­halten werden.

Welche Maßnahmen werden staatlich gefördert?

Die KfW-Förder­bank vergibt zinsgün­stige Darlehen oder Zuschüsse für energe­ti­sche Sanie­rungs­maß­nahmen, barrie­re­freien Umbau und Einbruch­schutz. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhr­kon­trolle (Bafa) vergibt Förder­mittel beim Umstieg auf Heizsy­steme, die auf erneu­er­baren Energien basieren, zum Beispiel Wärme­pumpen, Solar­kol­lek­toren oder Holzpel­let­hei­zungen. Die einzelnen Bundes­länder helfen ebenfalls mit Förder­mit­teln bei Maßnahmen für Energie­ef­fi­zienz und Barrie­re­frei­heit im Altbau.

Was müssen Sie beachten, wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus kaufen?

Vor allem müssen Sanie­rungs­maß­nahmen bei Gebäuden unter Denkmal­schutz mit den zustän­digen Behörden abgestimmt werden. Sie können hier also nicht völlig alleine bestimmen, was und wie sie in Ihrem Haus sanieren wollen, selbst wenn Sie sich damit an die gesetz­li­chen Normen halten. Zudem sind die Maßnahmen oft teurer, weil beispiels­weise die neuen Fenster das Erschei­nungs­bild des alten Gebäudes wieder­geben müssen. Die KfW-Bank führt unter dem Motto „Energie­ef­fi­zient Sanieren“ eine eigen­stän­dige Förde­rung für denkmal­ge­schützte Gebäude. Auch vonseiten des Finanz­amts werden Eigen­tümer denkmal­ge­schützter Gebäude entla­stet: Eigen­tümer, die ihr Haus selbst bewohnen, können Moder­ni­sie­rungs­ko­sten von der Steuer absetzen, Vermieter können sie in vielen Fällen auf die Miete umlegen.

Wie viel kostet es, eine gebrauchte Wohnung instand zu halten?

Eine Eigen­tums­woh­nung müssen Eigen­tümer, soweit es das Sonder­ei­gentum betrifft, sprich Wohnung und dazuge­hö­rige Neben­räume, selbst instand­halten. Ebenso müssen sich Eigen­tümer an den Aufwen­dungen für das Gemein­schafts­ei­gentum betei­ligen. Um zu vermeiden, dass plötz­lich hohe Zahlungen für Instand­hal­tungen zu entrichten sind, spart die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft eine sogenannte Instand­hal­tungs­rück­lage an. Jeder Eigen­tümer zahlt hierzu mit dem monat­li­chen Hausgeld einen Beitrag, der von der Eigentümer­versammlung festge­legt wird. Meist wird die Höhe der jährli­chen Rücklage am Kaufpreis zum Zeitpunkt der Fertig­stel­lung des Gebäudes bemessen und beträgt dann zwischen 0,8 und 1 % dieses Kaufpreises. Beträgt der aktuelle Kaufpreis einer Wohnung zum Beispiel 250.000 € und die jährliche Rücklage wird zu 1 % festge­legt, müssen Sie monat­lich 146 € für die Instand­hal­tungs­rück­lage einzahlen. Fällt aber eine Instand­hal­tungs­maß­nahme an, für die die aktuelle Rücklage nicht ausreicht, können auch Sonder­um­lagen fällig werden. Prüfen Sie daher beim Kauf einer älteren Eigen­tums­woh­nung die Bausub­stanz genau, auch die des Gemein­schafts­ei­gen­tums. Lassen Sie sich auch die letzten Eigen­tü­mer­ver­samm­lungs­pro­to­kolle dahin­ge­hend, ob irgend­welche kosten­in­ten­sive Maßnahmen geplant oder nötig sind. Fragen Sie auch den Verwalter, ob ihm irgend­welche Pläne für Sanie­rungs- oder Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen bekannt sind.