Immobilien und Steuern

Bevor Sie Ihre erste Immobilie erwerben, ist es entschei­dend, dass Sie die wichtig­sten steuer­li­chen Begriffe im Zusam­men­hang mit Immobilien-Invest­ments kennen und zudem verstehen, wie Sie Kapital­an­lagen aus steuer­li­cher Sicht beurteilen sollten. Der steuer­liche Vorteil bei Immobilien-Invest­ments ist oft ein entschei­dender Faktor, um Ihre monat­li­chen Kosten möglichst gering zu halten.

Hinweis: Dieser Ratgeber-Artikel dient nur als allge­meine Infor­ma­tion und ersetzt nicht die profes­sio­nelle Beratung eines Steuerberaters.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Zuerst die schlechte Nachricht: Sie haben vor Kurzem Ihre erste Immobilie erworben und sind bereit, diese zu vermieten. Die Einnahmen, welche Sie mit Ihrer Immobilie erzielen müssen Sie versteuern. Diese werden steuer­lich Einkünfte aus Vermie­tung und Verpach­tung genannt und sind eine der sieben Einkunfts­arten, welche unter die Einkom­mens­steuer fallen. Um Ihre Einkünfte und Ausgaben im Rahmen der Vermie­tung Ihrer Kapital­an­lagen steuer­lich korrekt anzugeben und zu dokumen­tieren müssen Sie als Teil Ihrer Einkom­mens­steu­er­erklä­rung fortan das Formular Anlage V „Einkünfte aus Vermie­tung und Verpach­tung” ausfüllen.

Absetzen & Abschreiben: worin liegt der Unterschied?

Da Sie nun zusätz­liche Einnahmen versteuern müssen, sollten Sie auch wissen, welche Ausgaben Sie steuer­lich geltend machen, also absetzen können. Absetzen bedeutet, dass Sie bestimmte Ausgaben, wie beispiels­weise Verwal­tungs­ko­sten, Instand­hal­tungs­ko­sten oder Kosten für Renovie­rungen von Ihren steuer­pflich­tigen Einnahmen abziehen können. Indem Sie Ausgaben absetzen, verrin­gern Sie Ihr zu versteu­erndes Einkommen und mindern somit Ihre Steuerlast. 

Ein prakti­sches Beispiel wäre, wenn Sie einen Makler mit der Vermie­tung Ihrer Immobilie beauf­tragen und diesem für seine Dienst­lei­stung 2.000 Euro zahlen. Diese Kosten können Sie als absetz­bare Ausgaben geltend machen.

Grund­sätz­lich können Sie alle durch die Vermie­tung entste­henden Werbungs­ko­sten als auch die Anschaf­fungs­ko­sten der Immobilie absetzen. Mit Werbungs­ko­sten sind keines­falls Kosten für Werbung gemeint, sondern dieje­nigen Ausgaben, die im Rahmen Ihrer Tätig­keit als Vermieter veran­lasst werden und der Siche­rung bzw. dem Erhalt von (Miet-)Einnahmen dienen. Wie oben beschrieben fallen hierunter beispiels­weise Makler­ko­sten, Ausgaben für Renovie­rungen oder Verwal­tungs­ko­sten. Aber auch Kosten, die im Zusam­men­hang mit Ihrer Funktion als Vermieter stehen, wie zum Beispiel Fahrt­ko­sten für Besich­ti­gungen oder Hotel­über­nach­tungen, können Sie absetzen! 

Beispiele für Ausgaben (Werbungskosten), die Sie absetzen können

• Zinsen (für den Immobi­li­en­kredit)
  Gut für Investoren: Die meisten Kapital­an­lagen werden mittels eines Immobi­li­en­kre­dits finan­ziert. Die hier anfal­lenden Zinsen können steuer­lich als Ausgaben abgesetzt werden. So können sich die Kosten für Zinsen je nach Einkom­mens­steu­er­satz nahezu halbieren. Grob gerechnet werden aus 4 % Zinsen bei einem Einkom­mens­steu­er­satz von 42% nur noch 2,32%, die tatsäch­lich aus Ihrer Tasche in die Kredit­rück­zah­lung fließen.
• Konto­füh­rungs­ge­bühren (für ein Immobi­li­en­konto)
  Haben Sie ein separates Konto für Ihre Einnahmen und Ausgaben rund um Ihre Immobilien, so können Sie hier anfal­lende Konto­füh­rungs­ge­bühren selbst­ver­ständ­lich absetzen.
• Makler­pro­vi­sionen für die Neuver­mie­tung
  Beauf­tragen Sie einen Makler mit der Neuver­mie­tung Ihrer Wohnung, so können Sie diese Kosten selbst­ver­ständ­lich absetzen. Doch nicht alle Makler­pro­vi­sionen gelten als Werbungs­ko­sten und können direkt abgesetzt werden. Handelt es sich um eine Provi­sion für den Kauf der Immobilie oder für die Erstver­mie­tung, so zählen diese Ausgaben zu den Anschaf­fungs­ko­sten und müssen über die Nutzungs­dauer abgeschrieben werden.
• Schön­heits­re­pa­ra­turen
• Fahrten zur Wohnung oder z.B. zur Eigentümer­versammlung
  Fahrt­ko­sten und andere Tätig­keiten, die in Ihrer Funktion als Vermieter Kosten verur­sa­chen können Sie ebenfalls absetzen.

Die Anschaf­fungs­ko­sten, also der Kaufpreis der Immobilie samt Neben­ko­sten, können Sie nicht direkt im Jahr des Erwerbs absetzen, sondern müssen diese anhand einer Tabelle, der sogenannten Afa-Tabelle (Afa = „Abset­zung für Abnut­zung“) über einen vom Finanzamt festge­legten Zeitraum abschreiben.

Abschreiben ist dem Absetzen sehr ähnlich. Beim Abschreiben wird der Wertver­lust von Gegen­ständen steuer­lich berück­sich­tigt und die Kosten des Gegen­stands (hier der Immobilie) werden über einen vorde­fi­nierten Zeitraum, den Nutzungs­zeit­raum, aufge­teilt und abgesetzt. Sie können also nicht den ganzen Kaufpreis der Immobilie im Jahr des Erwerbs absetzen, sondern tun dies über viele Jahre verteilt. Das klingt erst einmal kompli­ziert, ist aber anhand eines einfa­chen Beispiels schnell erklärt:

Kaufen Sie eine „normale Bestands-Immobilie“, möchte das Finanzamt aktuell, dass Sie die Anschaf­fungs­ko­sten über einen Zeitraum von 50 Jahren abschreiben. Sie können also 50 Jahre lang jedes Jahr 2 % des Kaufpreises (100 % : 50 Jahre = 2 %) als Ausgabe absetzen. Die Nutzungs­dauer wird vom Finanzamt für verschie­dene Immobi­li­en­arten (Denkmal­schutz, Neubau, Bestand Baujahr ab 1924, etc.) unter­schied­lich festge­legt. Der Grund für die verschie­dent­lich steuer­liche Beurtei­lung liegt darin, dass der Staat über die Abschrei­be­dauer Einfluss in den Immobi­li­en­markt nehmen möchte, indem er bestimmte Immobi­li­en­arten beson­ders steuer­lich bevor­zugt. Beispiels­weise wurden ab dem Jahr 2023 die Afa für Neubau-Immobilien auf 3% erhöht, um Investi­ti­ons­an­reize gegen die Wohnungsnot zu bieten.

Wichtig zu wissen: Nur der Gebäu­de­an­teil der Immobilie kann abgeschrieben werden kann, da der Boden keinen Wertver­lust durch Abnut­zung erfährt. Wie hoch der Anteil des Gebäudes und der Boden­an­teil am Kaufpreis sind, erfahren Sie norma­ler­weise vom Immobi­li­en­makler oder Besitzer. Späte­stens ist die Aufschlüs­se­lung aus Gebäude- und Boden­an­teil meist im Kaufver­trag zu finden.

Welche Kaufnebenkosten kann ich wie absetzen?

Rund um den Immobi­li­en­kauf entstehen einige zusätz­liche, als Kaufne­ben­ko­sten bezeich­nete Ausgaben. Sollten Sie diese noch nicht kennen, können Sie sich in folgendem Artikel in das Thema einlesen.

Immobilien zur Kapitalanlage Welche Steuern und Gebühren fallen beim Kauf einer Immobilie an?

Die Kaufne­ben­ko­sten werden teils den Anschaf­fungs­ko­sten der Immobilie zugeschrieben und werden somit über die Nutzungs­dauer abgeschrieben. Sie sind also quasi Teil des Kaufpreises. Manche Ausgaben wie etwa die Grund­schuld­be­stel­lung können aller­dings direkt im Jahr der Anschaf­fung als Werbungs­ko­sten abgesetzt werden. 

Hier ein Überblick:

Notar­ko­sten (Beurkun­dung) – Afa
Grund­er­werbs­steuer – Afa
Grund­buch­ko­sten – Afa
Makler­pro­vi­sion – Afa

Die folgenden Werbungs­ko­sten können direkt im Jahr der Ausgabe in voller Höhe abgesetzt werden:

Notar­ko­sten (Grund­schuld­be­stel­lung) – Werbungs­ko­sten
Grund­buch­ko­sten (Grund­schuld­be­stel­lung) – Werbungs­ko­sten
Provi­sion für eine Finan­zie­rungs­ver­mitt­lung – Werbungs­ko­sten
Bereit­stel­lung- oder Bauzeit­zinsen – Werbungskosten

Der Großteil der Neben­ko­sten, die beim Kauf einer Immobilie anfallen, werden den Anschaf­fungs­ko­sten zugeschrieben. Nur die Kosten, die mit der Beschaf­fung der Finan­zie­rung zu tun haben, also Vermitt­lungs­pro­vi­sionen oder die Grund­schuld­be­stel­lung, welche als Sicher­heit für den Immobi­li­en­kredit zugun­sten der Bank im Grund­buch einge­tragen werden, sind direkt als Werbungs­ko­sten absetzbar.

Schritt für Schritt: Ein praktisches Rechenbeispiel für Steuerersparnisse im Jahr des Immobilien-Kaufs

Zum 1. Januar 2024 erwerben Sie eine Immobilie um Bundes­land Bayern für 100.000 Euro. Die Immobilie finan­zieren Sie zu 100 % bei einer Bank zu einem Zinssatz von 5 %.

Die zu den Anschaf­fungs­ko­sten gehörenden Kaufne­ben­ko­sten der Immobilie ergeben die Summe von 10.000 Euro und sind wie folgt aufge­schlüs­selt: 5.500 Euro Grund­er­werbs­steuer, 1.500 Euro Notari­elle Kosten für die Beurkun­dung & 3.000 Euro Maklerprovision.

Der Gebäu­de­an­teil beläuft sich auf 90%, also 90.000 Euro. Der Boden­an­teil ist 10%. Die Immobilie ist gemäß Afa-Tabelle über einen Zeitraum von 40 Jahren abzuschreiben, also 2,5% jährlich. Addiert man die Kaufne­ben­ko­sten zum Gebäu­de­an­teil kommen wir auf 100.000 Euro. 2,5 % von 100.000 Euro ergeben 2.500 Euro, die jährlich von der Steuer abgesetzt werden können.

Für die Eintra­gung des Kredits im Grund­buch (Grund­schuld­be­stel­lung) fallen weitere notari­elle Kosten über 1.000 Euro an, die direkt absetzbar sind.

Die Mietein­nahmen belaufen sich auf 300 Euro monat­lich, also 3.600 Euro im Jahr. Für die Immobilie fallen Verwal­tungs­ko­sten in Höhe von 50 Euro monat­lich, also 600 Euro jährlich an.

Damit ergibt sich im ersten Jahr die folgende steuer­liche Berechnung:

Im ersten Jahr verrin­gert sich das zu versteu­ernde Einkommen des Immobilien-Käufers um 5.000 Euro. Bei einem zu versteu­ernden Einkommen von über 70.000 Euro ergäbe dies eine Steuer­ersparnis von ca. 2.324 Euro. Zugegeben: diese Rechnung ist stark verein­facht, doch zeigt sie dennoch wie sehr der Staat Sie bei Ihrer Tätig­keit als Vermieter unter­stützt und Ihnen dabei hilft mit Immobilien beschleu­nigt Vermögen aufzubauen.

Steuerliche Betrachtung in den Folgejahren

Im zweiten und den darauf­fol­genden Jahren ändert sich die steuer­liche Berech­nung nur leicht. Da Sie den Kredit Monat für Monat abbezahlen, sinkt der Zinsan­teil Ihrer monat­li­chen Kredit­rate und folglich Ihre Steuer­rück­erstat­tung um einen geringen Betrag. Die steuer­liche Berech­nung sieht in den Folge­jahren verein­facht wie folgt aus:

Ab dem zweiten Jahr wäre die durch­schnitt­liche Steuer­erstat­tung ca. 1.880 Euro jährlich.

Ihre monatlichen Kosten unter Berücksichtigung von möglichen Steuererstattungen für Ihre Immobilie

Ermit­teln wir nun die tatsäch­li­chen Einnahmen inklu­sive der Steuer­erstat­tung und stellen diese Ihren Ausgaben gegen­über, um Ihre reale monat­liche Belastung zu berechnen:

Weiteres steuerliches Know-How

Speku­la­ti­ons­steuer

Verkaufen Sie Ihre Immobilie inner­halb von 10 Jahren nach Kauf, müssen Sie den Gewinn als Teil Ihres Einkom­mens versteuern. Dies wird umgangs­sprach­lich Speku­la­ti­ons­steuer genannt, denn es wird angenommen, dass der Anleger die Immobilie nur des schnellen Gewinns wegen in sein Portfolio aufge­nommen hat. Dass diese Steuer aller­dings auch in anderen Fällen, wie zum Beispiel dem Verkauf aufgrund von Schei­dung anfällt, zeigt, dass es sich nicht immer um Markt­spe­ku­la­tionen handeln muss. Dennoch: Die Steuer zielt darauf ab, kurzfri­stige Immobilien-Gewinne zu besteuern, um Speku­la­tionen zu entmu­tigen und die Stabi­lität des Marktes zu fördern. Verein­facht heißt dies für Sie: veräu­ßern Sie Immobilien erst nach 10 Jahre Halte­dauer, um auf den Gewinn keine Steuern zahlen zu müssen.

Liebha­berei

Als Liebha­berei bezeichnet man eine Tätig­keit oder ein Geschäft, das nicht mit Gewinn­ab­sicht betrieben wird, sondern primär der persön­li­chen Freude oder dem Hobby dient. Im Kontext von Immobi­li­en­in­ve­sti­tionen tritt dies häufig dann auf, wenn sich der Immobi­li­en­be­sitzer bei Leerstand nicht um die Vermie­tung der Immobilie kümmert und Leerstand über einen längeren Zeitraum „duldet“. Das Finanzamt kann nach einiger Zeit zu dem Schluss kommen, dass der Vermieter von Anfang an keine Absicht hatte, mit der Immobilie Einnahmen zu erzielen. Wird Ihre Tätig­keit als Immobilien-Investor als Liebha­berei einge­stuft, verlieren Sie die steuer­li­chen Vorteile, wie das Absetzen von Verlusten.

Grund­steuer

Die Grund­steuer ist eine Steuer, die auf den Besitz von Grund­stücken und Immobilien erhoben wird. Sie ist eine jährliche Steuer, deren Höhe von Faktoren wie dem Wert der Immobilie, der Lage und anderen örtli­chen Bestim­mungen abhängt. Sie können die Grund­steuer als Teil der Neben­ko­sten auf den Mieter umlegen, sofern im Mietver­trag verein­bart ist, dass der Mieter Neben­ko­sten zahlt.

Eigen­nut­zung

Eigen­nut­zung bezieht sich auf die Nutzung einer Immobilie durch den Eigen­tümer selbst. Dies bedeutet, dass der Eigen­tümer die Immobilie nicht vermietet oder ander­weitig gewerb­lich nutzt, sondern sie für seinen eigenen Wohnbe­darf oder persön­li­chen Gebrauch verwendet. Wird eine Immobilie selbst genutzt, können Sie nur bedingt die Ausgaben im Zusam­men­hang versteuern. Sie genießen weit weniger steuer­liche Vorteile als sie durch eine Vermie­tung derselben Immobilie hätten.

Abfluss­prinzip

Das Abfluss­prinzip ist ein steuer­li­cher Grund­satz, der besagt, dass Ausgaben in dem Jahr steuer­lich erfasst werden, in dem sie tatsäch­lich gezahlt wurden, also abgeflossen sind. Dies bedeutet, dass bei der Ermitt­lung des zu versteu­ernden Einkom­mens die Ausgaben erst in dem Jahr berück­sich­tigt werden, in dem sie tatsäch­lich bezahlt wurden. Beauf­tragen Sie im August einen Handwerker und erhalten dessen Rechnung im Oktober und bezahlen Sie sogleich, so gilt die Ausgabe für dieses Jahr. Verspätet sich der Handwerker mit seiner Rechnungs­stel­lung so dass Sie erst im folgenden Jahr im Februar zahlen können, wird die Ausgabe dem neuen Jahr steuer­lich zugeordnet, obwohl sie im vergan­genen Jahr erfolgt ist.

Zufluss­prinzip

Das Zufluss­prinzip ist das Gegen­stück zum Abfluss­prinzip und besagt, dass Einnahmen in dem Jahr erfasst werden, in dem sie tatsäch­lich zugeflossen sind. Dies bedeutet, dass Einnahmen steuer­lich relevant sind, sobald sie auf dem Bankkonto des Steuer­pflich­tigen einge­gangen sind. Gerät Ihr Mieter beispiels­weise mit seinen Mieten in Verzug und bezahlt einige Monats­mieten erst im Folge­jahr, so müssen Sie diese als auch die im Folge­jahr gezahlten Mieten versteuern.

Immobilien nur um der Steuerersparnis willen?

Auch wenn der Vermö­gens­aufbau mit Immobilien viele Steuer­vor­teile mit sich bringt, erwerben Sie bei Kauf nicht nur diese Steuer­vor­teile sondern auch eine echte Immobilie. Manche Anleger haben dies nämlich in der Vergan­gen­heit vergessen und nur hungrig auf die Steuer­rück­erstat­tung geschielt und dabei vergessen, das Objekt ordent­lich zu bewerten. Egal wie viele Steuer­vor­teile sich bieten: wir raten davon ab, eine Immobilie nur aufgrund steuer­li­cher Überle­gungen auszu­wählen und zu kaufen. Nur wenn das Gesamt­paket stimmt, sollten Sie zuschlagen. Steuer­liche Vorteile sind nur ein Element, das ein Invest­ment in gute Immobilien finan­ziell tragbarer machen soll.

Fazit

Wer Immobilien für den Vermö­gens­aufbau erwirbt, sollte sich vor dem Erwerb umfas­send steuer­lich beraten lassen, um das Maximum aus dem Invest­ment heraus­holen zu können. Denn nicht umsonst fördert der Fiskus Wohnei­gentum in solchem Ausmaß, als dass Sie nicht gezielt davon profi­tieren sollten.

Die wichtig­sten Pfeiler der steuer­li­chen Vor- und Nachteile von Immobilien haben Sie nun gelernt, so dass Sie Ihre Geldan­lage in Immobilien auf einer soliden steuer­li­chen Grund­lage aufbauen können. Wir hoffen, dass wir Ihnen mit diesen Grund­lagen eine anschau­liche Übersicht über das Thema Kapital­an­lagen und Steuern gegeben haben.