Die nicht mehr ganz so jungen unter uns erinnern sich vielleicht noch an die Zeiten, als es relativ einfach war, zur Bank zu gehen, sein Geld dort anzulegen und 8 Prozent Zinsen auf Sparanlagen zu bekommen. Das funktioniert allerdings schon lange nicht mehr. Wer gegenwärtig Geld anlegen, Vermögensaufbau und Zukunftsvorsorge betreiben will, muss sich schon etwas einfallen lassen. Und wer sich nicht erstklassig in irgendwelchen exotischen Branchen mit möglicherweise atemberaubenden Renditen auskennt und wer nicht die teils enormen Verlustrisiken bei Aktien in Kauf nehmen will, dem bleiben gegenwärtig für den Vermögensaufbau eigentlich nur Immobilien. Lesen Sie in diesem Ratgeberartikel, wie Sie mit Immobilien Ihren Vermögensaufbau betreiben können, wie Sie durch die Nutzung der steuerlichen Möglichkeiten mehr Rendite erzielen und welche typischen Fehler Sie beim Vermögensaufbau mit Immobilien besser nicht machen.
Wie funktioniert der Vermögensaufbau mit Immobilien?
Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, Kapital in Immobilien anzulegen, um damit Rendite zu erzielen und ein Vermögen aufzubauen; evtl. funktioniert auch eine Kombination:
1. Rendite durch Wertsteigerung
Bei dieser Herangehensweise ist die Idee, dass Sie eine Immobilie kaufen, die jetzt verhältnismäßig günstig zu haben ist, und diese später wieder mit Gewinn zu verkaufen. Der Wert der Immobilie kann sich steigern, indem sie mit entsprechenden Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen aufgewertet wird. Erfahrungen zeigen, dass sich für diesen Zweck beispielsweise speziell Mehrfamilienhäuser zum Kauf eigenen, die dann clever aufgewertet und evtl. in Wohneigentum aufgeteilt werden. Hier sind Gewinne bzw. Renditen möglich, die sonst kaum realisierbar sind. Allerdings sollte man sich dazu in der Materie gut auskennen und zuverlässige Partner zur Hand haben. Wer in Sachen Immobilien zu wenig Erfahrung mitbringt, sollte sich allerdings nicht gleich auf solche Projekte stürzen und vielleicht besser mit dem Kauf und der Vermietung einer einfachen Eigentumswohnung beginnen.
In diesem Zusammenhang sollte auch erwähnt werden, dass es natürlich auch eine Wertsteigerung einfach durch die Änderung der Marktbedingungen geben kann. Eine Immobilie in einer vielversprechenden Region günstig kaufen und nach ein paar Jahren, nachdem diese an Wert zugelegt hat, teuer zu verkaufen kann sich lohnen. Allerdings wäre dies reine Spekulation und kein sicherer Vermögensaufbau mit Immobilien.
2. Rendite durch Mieteinnahmen
In diesem Fall kaufen Sie eine Immobilie und vermieten sie. Der Kaufpreis für die Immobilie wird bei diesem Ansatz zum größten Teil über einen Bankkredit finanziert. Mit den monatlichen Mieteinnahmen wird der Bankkredit nach und nach abbezahlt und andere anfallende Kosten beglichen, das heißt, dass Sie selbst nicht oder höchstens geringfügig damit belastet sind und den sogenannten Fremdkapitalhebel nutzen. Denn solange die Gewinne, die Sie aus dem Investment ziehen, größer sind als die Kreditkosten, lohnt es sich, ein Darlehen aufzunehmen und das Investment damit zu hebeln.
Eine Immobilie ist prinzipiell dann ein gutes Investitionsobjekt, wenn die Kredittilgungskosten und sonstige Kosten mit der Miete abgedeckt sind. Ein Finanzierungskredit kann, je nach Vertrag, zwischen 10 und 35 Jahren laufen. Danach gehört die Immobilie ganz Ihnen und sie können voll über die Mieteinnahmen als passives Einkommen verfügen. Je mehr die Mieteinnahmen die monatlichen Kosten übersteigen, desto besser. Denn dann können Sie auch schon während der Kreditlaufzeit über einen Teil der Mieteinnahmen verfügen.
Mit einer vermieteten Immobilie ist es Ihnen also grundsätzlich möglich, mit geringem Risiko ein Vermögen aufzubauen, schließlich sind Immobilien noch immer eine sehr sichere Anlageform. In der Regel sind Sicherheit und gute Renditen nicht auf einmal zu haben. Mit einer Immobilie ist aber genau das möglich.
Kombination Mieteinnahmen plus Wertsteigerung
Gelingt es Ihnen, eine Immobilie zu erwerben, die eine gute Mietrendite erzielt und die nach einigen Jahren eine deutliche Wertsteigerung am Markt aufweist, ist das gewissermaßen eine glückliche Fügung, aus der sich dann weitere Möglichkeiten für Sie ergeben. Sie können so über einige Jahre ein passives Einkommen generieren und dann mit einem hohen Gewinn verkaufen, also doppelt profitieren. Einen Teil des Kapitals wollen Sie dann vielleicht in den Kauf einer neuen Immobilie investieren und den Zyklus des Vermögensaufbaus erneut starten. Dies aber erfolgreich in die Realität umzusetzen erfordert tatsächlich etwas Arbeit und auch das nötige Wissen, ist also nicht gleich der erste Schritt beim Vermögensaufbau mit Immobilien.
Selbst genutzte versus vermietete Immobilie
Viele Kapitalanleger finden die Idee attraktiv, ein Haus zu bauen oder zu kaufen, um es schließlich selbst zu bewohnen. Im Alter im eigenen Haus wohnen und keine Miete zahlen, sich frei zu machen von Mietzahlungen und Mieterhöhungen, all das hat natürlich einen gewissen Charme. Man muss aber die Frage stellen, ob es sich am Ende auch lohnt. Wer sein eigenes Haus bewohnt, muss keine Miete zahlen, so viel steht fest. Allerdings fallen zahlreiche andere Kosten unweigerlich an. Instandhaltungen, Reparaturkosten, monatliches Hausgeld u.a.m. muss ein Hauseigentümer selbst aufbringen, wenn er selbst darin wohnt. Das verwandelt das finanzielle Plus womöglich schnell in ein Minus. Vom Renditestandpunkt aus lohnt sich die Anlage von Kapital in ein Eigenheim nicht wirklich. Betrachtet man es rein wirtschaftlich, ist diese Form von Immobilienkapitalanlage mit den meisten Nachteilen verbunden. Die selbst bewohnte Immobilie ist also keine empfehlenswerte Option, um zukünftig Vermögen aufzubauen und Zukunftsvorsorge zu betreiben.
Steuern beim Vermögensaufbau mit Immobilien
Mit der Vermietung einer Immobilie müssen Sie auch Steuern auf die Mieteinnahmen zahlen. Auf der anderen Seite gibt es auch einige steuerliche Vergünstigungen, die sich sehr positiv auf Ihre Vermögensbildung auswirken können. Schauen wir uns das näher an:
1. Steuern auf Mieteinnahmen
In der Regel sind alle Mieteinnahmen gemäß dem bundesdeutschen Einkommensteuergesetz steuerpflichtiges Einkommen. Für Ihren Vermögensaufbau mit Immobilien bedeutet das, dass Ihnen zusätzlich zur monatlichen Kredittilgungsrate ein bestimmter Anteil Ihrer Mieteinnahmen in Form von Steuer abgezogen wird. Sobald Sie mit Ihrem Gesamteinkommen über den Grundfreibetrag (10.347 Euro, Stand 2022) kommen, werden Mieteinnahmen zusammen mit Ihrem übrigen Einkommen zu Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert.
2. Vermietungskosten von der Steuer absetzen
Viele Ausgaben, die für die Vermietung Ihrer Immobilie anfallen können Sie von der Steuer absetzen. Beispielsweise lassen sich Kosten für Vermietinserate, Grundsteuer, Reparatur- und Renovierungskosten, Hausmeister und sogar die Kreditzinsen für Ihren Immobilienkredit als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Je mehr Ausgaben Sie hierfür anführen können, desto geringer wird Ihr zu versteuerndes Einkommen und desto weniger Steuern müssen Sie insgesamt zahlen.
3. Steuerliche Abschreibungen
Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten können zu beträchtlichen Steuereinsparungen führen, die die Rendite Ihrer Immobilienanlage erhöhen. Abschreibungen sind aufgrund des Wertverlusts von Immobilien möglich.
Absetzung für Abnutzung (AfA)
Eine neu gebaute Immobilie ist in der Regel hochwertig. Allerdings sind Immobilien nicht ewig haltbar und verlieren mit der Zeit an Wert, beispielsweise, wenn sich die Bausubstanz abnutzt. Diesen Wertverlust können Sie bei einer vermieteten Immobilie (nicht bei einer privat bewohnten) von der Steuer absetzen. Sie können allerdings nicht den gesamten Kaufbetrag in einem Steuerjahr absetzen, sondern müssen diesen über die sogenannte Restnutzungsdauer abschreiben. Üblicherweise setzt der Gesetzgeber für ein neu gebautes Haus eine Restnutzungsdauer von 50 Jahren an (dies kann für bestimmte Immobilien anders sein, fragen Sie hierzu Ihren Steuerberater). Im Steuerrecht ist dies als „AfA“ Absetzung für Abnutzung bekannt.
Betrag der Abschreibung berechnen
Um den Betrag der jährlichen Abschreibung zu berechnen, wird der Kaufbetrag, bzw. bei einem Eigenbau die Herstellungskosten, durch die Anzahl der Jahre für die Restnutzungsdauer geteilt, z. B. 50.
Wichtig: Das Grundstück kann nicht von der Steuer abgeschrieben werden, weil es sich grundsätzlich nicht abnutzen kann. Der Wert des Grundstücks wird bei der Abschreibung nicht berücksichtigt, sondern lediglich der Gebäudewert.
Beispiel: Der Neuwert einer Immobilie (hier Gebäude ohne Grundstück), beträgt 250.000 Euro. Damit können pro Jahr 250.000/50 = 5.000 Euro von der Steuer abgeschrieben werden.
Abschreibungen in steuerlicher Hinsicht wie jährliche Ausgaben
Im Prinzip zählen Abschreibungen steuerlich wie jährliche Ausgaben. In der Abrechnung kann das abhängig von der jeweiligen Immobilie einen beachtlichen Betrag ergeben. Stellen Sie die Ausgaben und Einnahmen gegenüber und es ergibt sich ein Ausgabenüberschuss, wird dieser vom Finanzamt gutgeschrieben und führt mit den anderen Einnahmen verrechnet möglicherweise zu einer Steuerrückzahlung und einem zusätzlichen Betrag für Sie. Doch auch, wenn die Einnahmen höher als die Ausgaben bleiben, bewirkt der Abschreibungseffekt, dass sich Ihr steuerpflichtiges Einkommen vermindert und damit auch Ihre Steuerlast insgesamt.
Was ist für eine Immobilie ein guter Kaufpreis?
Wenn es um den Vermögensaufbau mit Immobilien geht, stellt sich natürlich die Frage, welcher Kaufpreis für eine Immobilie gut bzw. akzeptabel ist. Hauptsächlich hängt die Antwort davon ab, ob bei einem gegebenen Kaufpreis die Renditeziele umsetzbar sind. Bevor Sie sich für den Kauf einer konkreten Immobilie entscheiden, werden Sie diese natürlich sehr genau unter die Lupe nehmen. Allerdings gibt es ein passables Instrument, anhand dessen Sie relativ schnell eine Orientierung bekommen können, ob es sich überhaupt lohnt, sich näher mit einer bestimmten Immobilie zu befassen.
Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis
Ob eine Immobilie für die Kapitalanlage teuer oder günstig ist, hängt nicht nur vom Kaufpreis selbst ab. In der Immobilienökonomie verwendet man für eine erste Einschätzung das sogenannte Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Dieses berechnen Sie, indem Sie für die Immobilie den Kaufpreis (zzgl. der Kaufnebenkosten) durch die jährliche Nettokaltmiete (ohne Nebenkosten) teilen.
In wie vielen Jahren rentiert sich die Immobilie?
Ergebnis dieser Rechnung ist ein Wert, an dem Sie ungefähr die Zahl der Jahre ablesen können, die Sie benötigen werden, um die Immobilie, falls Sie sie kaufen, allein durch die erzielten Mieteinnahmen abzuzahlen. Damit können Sie auch einschätzen, ab wann bzw. in wie vielen Jahren sich die Immobilie rentieren wird.
Wenn Sie das Kaufpreis-Miete-Verhältnis von zwei Immobilien vergleichen, ist diejenige mit dem geringeren Wert die rentablere. Wenn das Ergebnis größer als 25 ist, in gefragten Großstädten 30, geht man üblicherweise davon aus, dass die Immobilie für eine Investition nicht mehr rentabel ist.
Beispiel:
Eine 80 m² Eigentumswohnung in Essen kostet 125.000 Euro. Die Nettokaltmiete beträgt 640 € pro Monat, pro Jahr also 7.680 Euro. Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis wäre demnach 125.000 / 7.680 = 16,3. Nach rund 16 Jahren wäre die Wohnung also durch die Mieteinnahmen abgezahlt.
Für Langzeitkalkulationen nur bedingt geeignet
Natürlich sind sowohl der aktuelle Verkehrswert eines Objekts als auch die erzielbaren Mieten, also die Zahlen, mit denen man beim Kaufpreis-Miete-Verhältnis rechnet, abhängig von der Wohnlage, dem Baujahr, der Bausubstanz, dem Zustand etc. Dazu können Änderungen am lokalen Immobilienmarkt auch kurzfristige und durchschlagende Wirkungen auf das Kaufpreis-Miete-Verhältnis haben. Langzeitkalkulationen sind daher entsprechend unsicher. Eine erste Orientierung, ob der Kaufpreis wahrscheinlich gut oder eher jenseits von Gut und Böse ist, lässt sich damit allerdings durchaus gewinnen und damit eine Einschätzung, ob man sich mit der fraglichen Immobilie weiter beschäftigen möchte.
Immobilienanlagen – Sind Immobilien sicher?
Auch am Immobilienmarkt kann es Schwankungen geben, das steht fest. Somit kann natürlich niemand zu 100 % behaupten, dass Anlagen in Immobilien immer sicher sind. Und natürlich kann auch die Investition in eine bestimmte Immobilie ein Fehler sein. Deshalb ist vor allem für Laien eine professionelle Beratung vor dem Kauf einer Investitionsimmobilie so wichtig. Wir empfehlen natürlich unser Immobilienseminar, um die die wichtigen Elemente der Immobilienanlage besser zu verstehen.
Was die Geschichte lehrt
Was die allgemeine Sicherheit von Immobilienanlagen angeht, so zeigen alle großen Krisen der letzten 120 Jahre, dass sich Immobilien immer wieder als Wertanlage bewährt haben. Ob nun die Weltwirtschaftskrise 1929, die großen Krisen nach den beiden Weltkriegen oder die Finanzkrise von 2008, immer haben Immobilien im Vergleich zu anderen Anlagen hervorragend als Vermögensschutz funktioniert.
Immobilieneigentümer sind meist Krisengewinner
Natürlich konnten die Eigentümer von Immobilien im Krieg auch Ihr Haus oder ihre Wohnung verlieren, oder es waren teure Schäden zu beheben. Doch, wenn man alles berücksichtigt sind die meisten Immobilieneigentümer selbst aus den großen Krisen als Gewinner hervorgegangen. Auch Sondersteuern oder Zwangshypotheken, wie sie nach den Kriegen auf Immobilienbesitz erhoben wurden, konnten Immobilieneigentümer verschmerzen, denn gleichzeitig gab es auch Währungsreformen, und bei diesen verlor liquides Kapital sehr viel stärker an Wert. Bislang war es jedenfalls immer so, dass die Vorteile von Immobilieneigentum die Nachteile deutlich überwogen. Im Gegensatz dazu standen Sparer mit einem Guthaben auf der Bank, mit Lebensversicherungen oder mit Anleihen usw. immer auf der Seite der Krisenverlierer.
Warum Sparer nach Krisen schlechter dastehen
Auf größere Krisen folgt meist eine Inflation und diese wiederum folgt einem bestimmten Muster. Guthaben und in gewissem Umfang auch Schulden werden dabei reduziert, Geld wird damit insgesamt weniger Wert. Bei extremen Krisen, wie bei Kriegen, kann Geld seinen Wert auch völlig verlieren, Stichwort Währungsreform. Immobilien jedoch bestehen auch dann weiter, wenn das komplette Kapitalsystem zusammenbrechen sollte und neu gestartet werden muss. Bei finanzierten Immobilien, für die noch ein Kredit läuft, werden die Kreditschulden dabei sogar mitreduziert. Und – Immobilien erwirtschaften dann auch in der neuen stabilen Währung Mieteinnahmen. Mit Immobilien können Sie also sogar von der Inflation profitieren, während Sparguthaben fast immer an Wert verlieren, vor allem in Niedrigzinsphasen.
Häufige Fehler beim Immobilienkauf
Beim Kauf einer Anlageimmobilie kann man selbstverständlich auch Fehler machen. Die Objektauswahl, die Finanzierungskalkulation und die Finanzierung selbst sind die häufigsten Fehlerquellen. Werfen wir einen Blick auf die typischen Fehler, die Sie besser nicht machen sollten:
1. Zu geringe Marktkenntnis
Um beurteilen zu können, ob der Kaufpreis einer Immobilie gut ist, brauchen Sie Marktkenntnis und Vergleichswerte. Viele Immobilienkäufer sind bereits an diesem Punkt zu wenig informiert. Ein gerne gemachter Fehler ist dabei auch, sich für dutzende Standorte zu interessieren und sich nirgends richtig gut auszukennen. Ein Tipp wäre hier, sich auf ein paar vielversprechende Standorte zu konzentrieren und sich dort sehr genau kundig zu machen, über längere Zeiträume den Markt und die Preise zu beobachten. Nur so können Sie am Ende gute Immobilienangebote auch als solche erkennen.
2. Konzentration auf nur ein Objekt
Auf der anderen Seite können Sie sich auch zu sehr einengen, wenn Sie nur ein Objekt im Auge haben. Am Ende fehlt Ihnen auch hier evtl. der Vergleich oder Sie haben Pech und jemand anderes schnappt Ihnen das Objekt vor der Nase weg und Sie haben keinen Plan B und kommen erst gar nicht zu einem Kauf. Am besten sollten Sie zwei, drei vergleichbare Objekte beobachten und sich einen gewissen Entscheidungsspielraum schaffen.
3. Das Objekt falsch einschätzen, z. B. Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf
Grundsätzlich prüft man ein Objekt vor dem Kauf, besichtigt es und checkt die Unterlagen. Oft konzentrieren sich Immobilienkäufer bei der Prüfung auf die falschen Sachen und schätzen die Immobilie dann falsch ein. Wem wichtig ist, dass die Wände schön gestrichen sind und dabei übersieht, dass das Dach erneuert werden muss, leistet sich bei einem Kauf eventuell einen teuren Fehler. Prüfen Sie vor allem auch diejenigen Dinge, die potenziell Geld verschlingen können. Wie ist die Bausubstanz beschaffen, funktioniert die Heizung, die Elektrik usw. Vielleicht ist es auch eine gute Idee, einen Sachverständigen hinzuzuziehen. Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Renovierungshistorie. Was wurde wann bereits renoviert oder repariert, welche Modernisierungen wurden gemacht? Wurden irgendwann neue Fenster eingesetzt, die Fassade gedämmt usw. Prüfen Sie ebenfalls ob künftig irgendwelche Modernisierungsmaßnahmen geplant sind, die vielleicht zu einer Sonderumlage führen, die die Eigentümer tragen müssen…
Das soll nun nicht heißen, dass Sie sich unbedingt von renovierungsbedürftigen Objekten fern halten müssen. Sie sollten aber eine gute Einschätzung der möglichen Kosten haben und wissen, wie viel das Objekt wirklich wert ist und auch nur so viel bieten.
4. Fehler bei der Kalkulation
Falsche Renditeerwartung
Eine Falsche Renditeerwartung bewirkt unter Umständen, dass Sie sich auf die falschen Investitionsobjekte stürzen oder keines ergattern können. Ist Ihre Renditeerwartung zu niedrig und Sie kaufen ein Objekt mit 2 oder 3 % Rendite, wird sich die Immobilie nicht selbst tragen und Sie werden draufzahlen. Erwarten Sie 10 % oder mehr, sind die Objekte dünn gesät und Sie kommen vielleicht nie zu einem Kauf, weil Sie kein entsprechendes Objekt finden. Sie sollten auf jeden Fall anstreben, dass sich Ihre Kaufimmobilie durch die Mieteinnahmen selbst tragen kann. Das ist in den meisten Fällen bei Renditen zwischen 6 und 8 % der Fall. Höhere Renditen sind zwar in manchen Fällen möglich, aber nicht die Regel.
Den Ertrag falsch kalkulieren
Wer nicht von Beginn an richtig rechnet, ob mit der erzielbaren Miete auch genügend Einkommen erzielt wird, um den Kredit und alle weiteren Kosten abzudecken, stell vielleicht fest, dass er viel Geld nachschießen muss. Auch sollte man sich des deutschen Mietrechts gewahr sein und wissen, dass Mieterhöhungen strengen Restriktionen unterliegen und man hier nicht beliebig erhöhen kann.
Steuern nicht in der Kalkulation beachten
Wie weiter oben dargelegt, sind Mieteinnahmen steuerpflichtig. Werbungskosten sind absetzbar, Abschreibungen können im Bestfall sogar Steuerrückzahlungen bewirken. Oft wird die Steuer beim Immobilienkauf vernachlässigt und daher stimmt die ganze Kalkulation nicht richtig. Sie benötigen schon im Vorhinein eine klare Aufschlüsselung, welche Steuern wann zu erwarten sind, damit Sie klarsehen.
Kalkulation auf Kante und zu enge Finanzierung
Manch ein Immobilienkäufer will ein Objekt unbedingt haben und ist bereit an seine finanziellen Grenzen zu gehen. Das kann gut gehen, wenn alles wie vorgesehen funktioniert, manchen hat es aber auch schon finanziell zugrunde gerichtet. Sollten beispielsweise die Zinsen stark steigen, kann die Tilgung vielleicht nicht mehr aus den Mietzahlungen erfolgen und man muss selbst Geld zuschießen. Ist dann kein Puffer vorhanden, wird es eng. Finanzieren Sie deshalb so, dass Sie nach dem Ablauf des Darlehens, wenn die Zinsbindung aufgehoben ist, auch bei einer deutlichen Erhöhung der Zinsen die Raten noch bezahlen können. Bei einer Immobilienfinanzierung sollten Sie immer einen Spielraum für Unvorhergesehenes einkalkulieren und Reserven stehen lassen. Ein Immobilienkauf sollte nicht auf Dauer die Lebensqualität einschränken, zum anderen sollte immer noch etwas Geld für Notfälle oder für eine mögliche zeitweise Arbeitslosigkeit da sein.